【導(dǎo)讀】

　　朱某與廖某系夫妻，各自名下有372.75平方米、209.5平方米的房屋。土地面積合2154平方米。在該土地上曾經(jīng)建設(shè)有魚塘、粉坊。因其所在縣城舊城改造征用其所有的房屋及土地。某縣政府、縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局發(fā)布拆遷公告，后跟朱某夫婦協(xié)商并達(dá)成《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，征收人支付了錢款并與縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局的下屬單位縣城鄉(xiāng)建設(shè)監(jiān)察大隊(duì)簽訂了劃分土地自建安置協(xié)議書。因規(guī)劃及建設(shè)需要，征收人縣拆除了部分房屋。后朱某夫婦因其魚塘及粉坊的補(bǔ)償問題展開了信訪救濟(jì)。

　　吳少博律師事務(wù)所建議企業(yè)主，在簽訂《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》前，對于其土地上有停產(chǎn)的企業(yè)的，也應(yīng)當(dāng)就該問題跟征收人協(xié)商一致，不能在拆除后再救濟(jì)。即使金錢救濟(jì)也是需要在談判時(shí)極力為自己的權(quán)益爭取最大化。該案中，因停產(chǎn)多年，粉坊被認(rèn)定為臨時(shí)建筑，其附屬設(shè)備給予相應(yīng)補(bǔ)償，要給予被征收人合理的補(bǔ)償。

　　關(guān)鍵詞：征收補(bǔ)償款、補(bǔ)償協(xié)議、維權(quán)

　　【案情介紹】

　　朱某夫妻的粉坊在征收時(shí)的現(xiàn)狀：

　　位于某縣城濱河路北側(cè)、縣消防隊(duì)南側(cè)有家庭居住房屋和已停產(chǎn)的粉坊（沒有經(jīng)工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等部門登記注冊、頒發(fā)相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營許可證）。

　　舊城改造征收公告：2010年3月13日，為了全面實(shí)施某縣縣城總體規(guī)劃，增強(qiáng)縣城服務(wù)功能，提升建設(shè)品位，根據(jù)某縣委、政府決定對回中南側(cè)進(jìn)行舊城改造，涉及房屋拆遷，被告某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局發(fā)布拆遷公告（第2號），建設(shè)項(xiàng)目名稱為濱河路北側(cè)舊城改造工程，拆遷范圍為濱河路北側(cè)舊城改造工程規(guī)劃范圍內(nèi)（東至公園西路，西至商貿(mào)路，南至濱河路，北至教育局家屬樓）的建筑物、構(gòu)筑物全部拆除，公告的拆遷期限為2010年3月13日-2010年3月28日，朱某夫婦的房屋和粉坊在拆遷范圍之內(nèi)。

　　征收勘查測量階段：

　　2010年6月28日，某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局對朱某夫婦的房屋、宅基地面積、附屬物和粉坊的設(shè)施進(jìn)行了現(xiàn)場勘察登記。并經(jīng)某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局委托某某房地產(chǎn)評估咨詢事務(wù)所評估，登記在朱某名下房屋6處，建筑面積合計(jì)372.75平方米，估價(jià)426061元；粉坊設(shè)施及其他附屬物共計(jì)17項(xiàng)，估價(jià)83787元；土地面積1436平方米，估價(jià)92191元，房地產(chǎn)總價(jià)值為602039元；登記在廖某名下房屋3處，建筑面積合計(jì)209.5平方米，估價(jià)202541元；其他附屬物共計(jì)13項(xiàng)，估價(jià)34902元；土地面積718平方米，估價(jià)46097元，房地產(chǎn)總價(jià)值為283540元。

　　《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》的內(nèi)容：

　　2013年4月25日，某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局作為征收人分別與朱某、廖某簽訂了《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》。

　　為確保拆遷工作順利進(jìn)行，二〇一〇年三月十三日發(fā)布了拆遷公告（2號），根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、某市人民政府關(guān)于印發(fā)《某市區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地及房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法的通知》、《某市區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收補(bǔ)償暫行辦法標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)的通知》和《某市區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上構(gòu)筑物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)的通知》、某縣人民政府《某縣縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與安置補(bǔ)償暫行辦法》及縣城重點(diǎn)工程建設(shè)房屋征收與補(bǔ)償安置方案，征收人委托評估機(jī)構(gòu)，對被征收人地面上建筑物構(gòu)筑物及附著物進(jìn)行評估并予以補(bǔ)償。征收人需拆除被征收人朱某的土地面積為1436平方米，房屋建筑面積為372.75平方米，家庭人口4人，經(jīng)評估房屋建筑物補(bǔ)償費(fèi)為426061元，附著物補(bǔ)償費(fèi)為83787元，宅基地面積補(bǔ)償費(fèi)為92191元，搬遷補(bǔ)助費(fèi)為10320元，臨時(shí)安置費(fèi)為2880元，電視電話移機(jī)費(fèi)為165元，獎勵(lì)性補(bǔ)助費(fèi)為37275元，共計(jì)征收補(bǔ)償費(fèi)652679元；征收人需拆除被征收人廖某的土地面積為718平方米，房屋建筑面積為209.5平方米，家庭人口4人，經(jīng)評估房屋建筑物補(bǔ)償費(fèi)為202541元，附著物補(bǔ)償費(fèi)為34902元，宅基地面積補(bǔ)償費(fèi)為46097元，搬遷補(bǔ)助費(fèi)為320元，臨時(shí)安置費(fèi)為2880元，電視電話移機(jī)費(fèi)為165元，獎勵(lì)性補(bǔ)助費(fèi)為20950元，共計(jì)征收補(bǔ)償費(fèi)307855元；貨幣補(bǔ)償付款方式：協(xié)議簽訂后5日內(nèi)由拆遷人付清所有征收補(bǔ)償費(fèi)；被征收人的建筑物、構(gòu)筑物及地上附著物等在7日內(nèi)自行拆除完畢；否則由征收人申請強(qiáng)行拆除，造成的經(jīng)濟(jì)損失，由被征收人負(fù)責(zé)。協(xié)議一式三份，雙方簽字蓋章后生效。

　　簽訂劃分土地自建安置協(xié)議書：

　　2013年6月9日，被告某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局下屬的某縣城鄉(xiāng)建設(shè)監(jiān)察大隊(duì)與原告朱維江簽訂了劃分土地自建安置協(xié)議書，給朱某安置點(diǎn)劃分自建房土地使用面積224平方米，道路寬7米（該協(xié)議已履行）。協(xié)議簽訂后，被告某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局按照《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》的約定向二原告全額支付了房屋征收拆遷補(bǔ)償款。

　　2013年，房屋征收工作人員拆除了協(xié)議征收的部分房屋。2014年7月9日，朱某向被告某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局反映其家庭魚塘土地、粉廠的企業(yè)拆遷補(bǔ)償問題，某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局答復(fù)，魚塘屬八十年代政府鼓勵(lì)發(fā)展個(gè)體經(jīng)營（養(yǎng)魚業(yè)）的政策許可，即無承包合同，也無上繳承包費(fèi)，不屬承包經(jīng)營形式，無個(gè)人土地權(quán)屬證明，且停業(yè)多年，2008年河道整治因影響行洪安全對其拆除不予補(bǔ)償；粉廠屬個(gè)體經(jīng)營，不屬企業(yè)，營業(yè)執(zhí)照已過期，早已停產(chǎn)，在房屋征收時(shí)設(shè)備已拆卸堆放房屋，對申請的機(jī)械設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)和企業(yè)停產(chǎn)損失不予補(bǔ)償。并告知朱某可在30日內(nèi)向某縣人民政府、某市建設(shè)局提出信訪復(fù)查，或者向人民法院提起行政訴訟。

　　對被征收人的房屋拆除：

　　2015年4月13日，因二原告不履行《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》約定的義務(wù)，被告某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局對位于消防隊(duì)南側(cè)的被征收范圍內(nèi)的地塊進(jìn)行了平整，二原告家的粉坊設(shè)施被拆除。

　　【案件評析】

　　1、征收主體合法依據(jù)

　　《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，”市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作；”《某縣縣城規(guī)劃區(qū)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第三條規(guī)定，”縣國土資源、建設(shè)行政主管部門是我縣集體土地上房屋征收與安置補(bǔ)償?shù)男姓鞴懿块T（簡稱房屋征收部門）”。對于被告某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局作出的房屋拆遷與安置補(bǔ)償?shù)木唧w行政行為，應(yīng)當(dāng)由被告某縣人民政府和被告某縣城鄉(xiāng)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)局共同承擔(dān)行政責(zé)任。

　　2、對朱某夫婦的土地使用權(quán)是按集體土地還是國有土地補(bǔ)償?shù)臓幾h。

　　本案例中，朱某夫婦未能提供土地使用權(quán)證書證明其宅基地在被征收前不屬集體土地，根據(jù)《某縣縣城規(guī)劃區(qū)集體土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第二十一條”縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上房屋征收與安置補(bǔ)償，參照本辦法執(zhí)行”的規(guī)定，在縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，不論是集體土地，還是國有土地，安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是一致的；故對朱某夫婦的宅基地依據(jù)集體土地安置補(bǔ)償?shù)臋?quán)利沒有實(shí)際影響。

　　3、對于停產(chǎn)多年的粉坊認(rèn)定為臨時(shí)建筑。

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》24條的規(guī)定，對違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。

　　粉廠無有效的營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營許可，且在房屋征收之前沒有實(shí)際生產(chǎn)，對被拆遷粉坊的相關(guān)設(shè)施已經(jīng)給予了相應(yīng)的補(bǔ)償。朱某夫婦所有的魚塘土地原屬違法開挖魚塘，在本次房屋征收之前已被拆除多年。

　　【律師建議】

　　1、《征收補(bǔ)償安置協(xié)議》是否在自愿、平等、合法的基礎(chǔ)上簽訂是關(guān)鍵。本案例中，雙方是在自愿合法的基礎(chǔ)上協(xié)商一致，協(xié)議主體合法，內(nèi)容真實(shí)，屬有效協(xié)議并履行完畢的。

　　2、合同履行完畢后，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。根據(jù)《合同法》第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則,根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

本案例中，被征收人已經(jīng)接受錢款及安置補(bǔ)償方案。且被征收人在合理期限內(nèi)沒有申請行政復(fù)議、提起訴訟，征收人有權(quán)利拆除其房屋。

　　3、吳少博律師事務(wù)所提醒企業(yè)主，防患于未然，應(yīng)當(dāng)在談判階段就請專業(yè)人士介入，在談判階段盡量爭取更多的權(quán)益。吳少博律師事務(wù)所擁有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，可以幫助被拆遷人積極尋求證據(jù)、保全證據(jù)，制定維護(hù)權(quán)益的方案，并理順企業(yè)經(jīng)營關(guān)系，針對補(bǔ)償文件資料提出質(zhì)疑，在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行談判。為當(dāng)事人爭取到了滿意的補(bǔ)償，成功維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。