上海投資市場近兩年十分活躍,由于市場中資金充足,同時可選擇投資對象有限,寫字樓市場憑借其良好的流通性以及透明度在市場中獲得大量的投資興趣。這些寫字樓投資成交案例中,部分是以自用為目的,而由于新興商務區(qū)為企業(yè)提供充分的選擇范圍,大部分自用成交都位于這些新興商務區(qū)比如虹橋商務區(qū)以及北外灘等。
回顧一下近兩年來上海有哪些大宗投資成交:
2015年第四季度:
- 凱雷從上海裕昌房地產手中收購位于長寧區(qū)的萬寶國際廣場,交易代價約為人民幣15億元。這是自2013年凱雷收購上海中區(qū)廣場后達成的第一筆投資。
- 上海城利房地產完成壹豐廣場的收購。壹豐廣場座落于虹口區(qū)四川北路商圈,包含一幢3.8萬平方米的寫字樓和一個2.8萬平方米的購物中心。
- 上海城利房地產斥資人民幣10億元從世邦魏理仕全球投資者手中收購818廣場。這也成為本年度達成的唯一一筆純購物中心交易。.
- 私募股權公司中科招商集團耗費約人民幣23億元購買位于虹口區(qū)北外灘的星外灘5號樓項目;其中部分樓層作為買方及其附屬公司在上海的辦公大樓,部分樓層用于租售。
- 亞騰資產管理 – 一家位于香港的房地產基金公司從高鵬手中購入東亞銀行金融大廈所有可供出售的面積。這是繼新茂大廈后亞騰資產管理在2015年內達成的第二筆交易。
- 領盛投資管理斥資人民幣3.1億元收購長寧區(qū)古北板塊內的華園大廈。
- 李錦記健康產品集團和萬科集團聯手購入企業(yè)天地3號樓,交易代價約為人民幣57億元。萬科旗下子公司V Capital將負責該項目的資產管理。
2016第一季度:
- ARA亞騰基金將該支基金旗下最后一個資產售予保德信金融集團。該筆交易 為境外交易,總價約人民幣8億元。
- 光大安石買入位于漕河涇的H88越虹廣場。該項目由錦和集團開發(fā),兩棟樓總建筑面積約5.6萬平方米,于2015年3月竣工。
在全球成熟物業(yè)投資回報率走低及國內降息背景下,上海寫字樓物業(yè)仍是海外買家投資優(yōu)選。
2016第二季度:
- 遠洋地產斥資人民幣24億從里昂證券 (CLSA)手中購入東海商業(yè)中心。這 個寫字樓項目在2014年被翻新。
- 山鷹紙業(yè)以人民幣8.05億的價格買下上海東外灘濱江國際廣場6號樓,計劃將之作為研發(fā)中心和上海總部。
- 上海瑞力投資基金管理公司以人民幣12億的價格從華人置業(yè)手中買下愛美高大廈。這座寫字樓坐落在市中心黃金地段淮海中路,總建筑面積26,370 平方米。
- 華西證券買下保利國際中心的一幢樓為自用,單價達到每平方米人民幣 83,138元。
徐家匯商城(集團)有限公司收購百思買徐家匯店,總建筑面積5,527平方 米。徐家匯商城將對其翻新,推進徐家匯商業(yè)環(huán)境改造升級。
2016上半年,境內買家異常活躍,投資市場搶購潮推升資產價格,進而激勵更多業(yè)主考慮出售所持資產,為市場帶來更多投資機會。
2016第三季度:
- 國華人壽斥資人民幣32億從SOHO中國手中購入SOHO世紀廣場,計劃部分自用。
- 上海人壽以人民幣12.5億的價格買下渣打銀行大廈49%的股權,這座寫字樓 位于浦東小陸家嘴金融中心黃金地段世紀大道,總建筑面積為38,520平方米。
- 遠洋集團以人民幣8.29億的價格通過不良資產法拍方式獲取上海科恩國際中心,項目位于靜安區(qū),靠近延安路高架。此前,上海科恩國際中心已被部分以散售方式出售。
- 廣聯達科技股份有限公司買下虹橋正榮中心2號樓為自用,單價達到每平方米人民幣3.4萬。
崇邦斥資人民幣34億買下金橋國際商業(yè)廣場剩余80%股權。2013年,吉寶置業(yè) 與阿爾法投資有限公司合資公司以人民幣26億從摩根斯坦利購入該項股權。另 外,吉寶以人民幣5億向三井不動產和 丸紅投資購買了位于嘉定的好世商業(yè)廣 場,該項目于今年5月竣工。
9月鵬里資金管理有限公司以人民幣5700萬購買了上海星程天然居南站酒店70%的股權,計劃將其改造成80個單位的合住式項目。
機構投資者仍著重于寫字樓市場,尤其是中心地段的優(yōu)質寫字樓;同時,也有 更多的投資者尋求有增值空間、產權關系清晰的成舊寫字樓項目,尋求改造升 值的機會。
2016年第四季度:
- 長江實業(yè)地產有限公司以人民幣200億出售世紀匯廣場,成為2016年總價最高的交易。新建成的世紀匯廣場是一個高品質的綜合商業(yè)項目,包括了9萬平方米的地上商業(yè)部分以及13萬平方米的寫字樓部分。
- 國家投資開發(fā)公司斥資人民幣53億從中國金茂收購了星外灘1號樓,成交單價達到每平方米人民幣8萬,并將作為繼北京之后在中國的第二總部。
- 嘉興盛世神州穩(wěn)利投資合伙企業(yè)以人民幣53億收購了外灘金融中心50%股權。嘉興盛世神州穩(wěn)利投資合伙企業(yè)是由中原證券以及其他四家公司成立的合伙企業(yè),其中一家公司為復星集團的子公司。外灘金融中心是一個綜合體,包括總建筑面積19萬平方米的寫字樓,9.6萬平方米的商業(yè)以及4千平方米的劇院。復星集團仍然持有外灘金融中 心另外50%的股權。
- 萬丈資本斥資人民幣24億從凱雷收購了中區(qū)廣場,中區(qū)廣場包括一幢19層的 寫字樓,一座3層的商場以及2個地下車場。凱雷2012年以人民幣17億從富達萊收購中區(qū)廣場。
- 安徽高速以人民幣23億從保利及綠地集團收購保利綠地廣場A2樓,預計目的為自用。
- 紅星美凱龍集團以人民幣21億從廣州富力集團收購了虹橋富力中心,并預計 使用目的為自用。
- 萬科以人民幣11億從騰飛瑞資收購了金橋瑞邑,單價達到每平方米人民幣2.2萬。金橋瑞邑是位于金橋的辦公園區(qū),由騰飛瑞資于2013年以單價每平方米人民幣1.2萬從青建國際(南洋) 集團收購獲得。
- 中科招商集團斥資人民幣6.6億從禧福集團收購君庭廣場,交易結構為資產交 易,君庭廣場位于楊浦區(qū)國安路。
- 天利控股集團以人民幣5.2億從凱龍瑞收購朗潤商務中心,朗潤商務中心過去 是一家三星級酒店,凱龍瑞于2015年以人民幣約2.6億收購,隨后將其改造成一個12層的精品寫字樓,并將其中約1萬平方米的面積出租給了全球最大的合作式辦公運營商WeWork。
- 大悅城地產有限公司斥資人民幣22億以單價每平方米人民幣2.5萬從高富諾集團收購了長風景畔廣場。長風景畔廣場位于普陀區(qū)大渡河路,靠近長風公園,擁有上海第一家樂高主題樂園。此外,大悅城地產公司近期以人民幣93億向一只由新加坡政府投資公司及中國人壽共持的投資基金出售了其六個綜合項目49%的股權。
- 資本策略地產以人民幣13.5億向凱雷收購華府天地底商部分,凱雷于2012年以人民幣11.6億從上置集團收購了華府天地底商。在本次收購以后,資本策略地產預計將重新規(guī)劃地下部分以提高租金。
- 黑石以人民幣6.1億收購位于淮海中路的雪豹廣場計劃將部分商場改造成為辦 公空間。
大面積的自用買家持續(xù)關注新興商務區(qū)的新建項目。
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本文來源:第一太平戴維斯(摘選)
上海商業(yè)地產投資顧問李磊
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