L先生是L小姐的男朋友，臺灣人，2015年在臺灣購置了一套帶土地的三層木造公寓。前幾天吃飯，我請教了不少“買房經驗”，又搜集了些資料。

　　今天聊聊日本買房。

　　日本的行政區劃可以近似看成一個長方形，像這樣：

　　長方形東邊要繁華很多，而東京城市圈則是全球最大的城市圈。廣義上的東京圈由東京和三個鄰縣—埼玉、神奈川、千葉縣組成，人口約3600萬。

　　L先生說，除了東京，日本的其它地方他都不太看好。東京圈像一臺抽水機一樣，不斷吸納著全日本的人才，其人口數約占日本總人口的30%。租房市場很不錯。

　　東京房地產市場的一大好處是—它經歷過泡沫，整個市場很理性，日本目前的房產泡沫程度遠低于世界上很多熱門投資地區。

　　來看一張圖比較下：

資料來源：《經濟學人》

1980～2016 六地區房價指數對比

　　我選取了幾個熱門的投資地區：其中淺紫色線是日本。看圖說話，日本的房價指數是最低的，泡沫破裂后，一路走低，后來即便上漲，幅度也相當可憐。

　　總的來說，這是變態狂熱后極度理性的市場，房屋價格和價值偏離不大。再看其它幾個國家，斜率陡峭，房價指數都要遠高于破滅之前的日本...

　　衡量房地產市場泡沫程度，租售比、收售比仍然是最有效的指標。看圖：

橫向拉動看圖

左邊：五地區收售比

右邊：六地區租售比

　　可以看到，兩張圖中，日本的位置都比較低，顯得很異類。

　　而中期來看，日本樓市最大的利好就是2020年東京奧運會。每一個舉辦奧運會的城市都會發生深刻而久遠的改變。總的來說，城市會變得更好。

　　尤其是奧運會需加強基礎設施建設，交通等基建的改善，能帶動干線和中轉站附近的地產增值。

　　L君認為，現在入場已經有些晚了，大家都盯上了奧運概念。最好的入場時間在2014～2016年左右，趁注意力在巴西奧運會時低調進場。

　　從歷史規律看，舉辦過奧運會的城市，房價在5年內都會大幅上漲。目前來看，東京也是如此：

　　日本的交通極為發達，不管去哪里，一個小時的交通時間基本都可以覆蓋。所以，只要房子靠近快速干道附近就好。

　　L君買在了板橋區，一幢木造的三層公寓，帶土地。價格3600萬日元。L特地強調，一定要注意合同里是有含有土地的所有權。

　　整個公寓三層的總面積為32平左右（是的你沒看錯，而且每層都有獨衛和浴缸），三層分別租給了三個租戶，月租金19萬日幣，扣除掉稅費，年化收益不到6%。屬于平均水平。

　　L君說，在日本如果回報率能超過7%已經相當不容易，屬于優質投資資產。

　　其中有很多權衡的因素—比如我買的是一棟新房，價格要比老房子貴，基本20年之內完全不用擔心它。

　　而有些房產因為房屋價格便宜，投資回報率可以超過10％，很誘人。但風險極大，因為房屋一旦因為太老需要修繕，費用極高。而日本要求木質房屋40年需要翻修一次。

　　L君投資考慮的第一件事是地段，這棟公寓步行到車站的距離在15分鐘以內。

　　第二考慮房子要租給誰：L的房子每層只有十幾平米，價格也不算便宜，所以租戶勢必都是有正經工作的單身人士，每天回來只是睡一覺。所以房子的折舊速度很慢。

　　而且L明確要求中介，租約在兩年以內的租客，一律拒絕掉，他寧可等。這也是考慮到自己身在國外，盡可能不被這些事打擾，盡管房租已經全權委托給中介。

　　每個月，中介都會給L發來當月的租金、稅費報告。L特意又說了一遍房屋的價格—3600萬，它想日后把這套房子抵押再貸款，接著在日本投資一套。而銀行要求抵押貸款的房子，必須在3500萬以上。

　　買房有個說法：跨省買房，戰斗力打7折；出國買房，戰斗力打3折。因此一定要有靠譜的中介幫忙。

　　盡管中介是自己的學弟，L為了買這套房子，兩個月飛了三次日本，把房子所在的社區走了個遍。觀察了鄰居、周邊的配套，體驗了各種生活場景后才開始辦理手續。

　　此外，外國人是無法在日本辦理貸款的。解決辦法有兩種：

　　第一種是在國內貸款后，全款去日本買（L就是把他在臺灣老家的房子抵押貸款，再去日本買的）；

　　第二種是通過日本當地的中國銀行貸款，最多5成，最長15年。

　　L君推薦關注三個區域：世田谷區、港區、千代田區。

　　只是一頓飯聊出來的內容，寫得不深，權當開開眼界，不建議購買。我這幾天也在為了泰國的房子，準備各種貸款材料。點擊［閱讀原文］可以看到所有房產相關的內容。

　　今晚回復會不及時，我有一兄弟，本來是滬漂的，最近改成北漂了...晚上給他接風，喝酒！木哈哈～～