當前最立竿見影的措施，就是金融部門快速地行動起來，從管控風險的角度，實行差別化信貸政策，適度收緊信貸，防止過度利用金融杠桿炒房。

　　據目前上海樓市的情形，會更嚴格審核貸款人的資質，正在考慮提高首付比例。也有深圳銀行業人士表示，正在研究考慮提高首付比例。

　　彭博今日援引知情人士稱，監管部門將打擊部分中介機構、開發商、小額貸款公司、互聯網金融平臺等發放用于購房首付款的貸款的行為。

　　監管部門將要求商業銀行對于住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應發放貸款。監管部門還將加強房地產信貸的壓力測試。

　　中國央行和銀監會沒有立即回復彭博新聞尋求置評的傳真。住建部部長陳政高周六表示，一線城市會通過增加土地供應面積來穩定市場。一線城市還會打擊違法交易行為，還要主動發聲穩定市場?？傮w來說，對今年房地產市場健康發展充滿信心。

　　在一線樓市持續高溫的同時，官媒上周接連針對火爆的樓市發聲。繼此前呼吁“警惕一線城市房價非理性上漲”后，新華社等將矛頭直指一線樓市"場外配資"，稱其助長投機潮。

　　新華社2號發文抨擊“杠桿資金”，稱其是導致深圳樓市火爆的推手之一。文章總結了深圳樓市加杠桿現象：“將貸款杠桿幾乎利用到了極致……還有眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產理財產品?！?/p>

　　針對抑制投機杠桿的舉措，新華社文章援引業內人士直接給出“建議”：

　　當前最立竿見影的措施，就是金融部門快速地行動起來，從管控風險的角度，實行差別化信貸政策，適度收緊信貸，防止過度利用金融杠桿炒房。

　　深圳在一線城市中限購條件最為寬松，可考慮進一步收緊限購，起碼要與其他一線城市保持一致。對P2P及小額貸款公司主管部門應作出明確規定，禁止相關機構發放用途為購房首付款的貸款。

　　新華社旗下《經濟參考報》3日稱，“在深圳、北京等房價大幅上漲的一線城市，包括自買自賣轉按揭、眾籌炒房等通過杠桿手段進行房地產投機的現象正在出現……現階段的樓市狀態有些像2014年底、2015年初的股市，本應逐步上漲，但快速進入瘋牛狀態?！?/p>

　　除了打擊杠桿資金外，上周五21世紀援引股份制銀行上海分行零售部人士稱，據目前上海樓市的情形，會更嚴格審核貸款人的資質，正在考慮提高首付比例。也有深圳銀行業人士表示，正在研究考慮提高首付比例。

　　房貸杠桿加在哪？

　　據國家統計局公布的最新數據顯示，房價漲幅最高的城市仍是領漲全國房價14個月之久的深圳，與去年同期相比暴漲52 ．7%．上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后，廣州房價的同比增幅也超過10%。

　　飆升的房價讓許多剛需一族望而卻步，也催生了所謂“場外配資”的市場，以加大金融杠桿的形式完成房屋的購置。據南都記者調查發現，目前中介公司提供的貸款產品主要包括首付貸、按揭貸、過橋貸、贖樓貸等。

　　隨著上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產品幫助客戶“配資”買房，“首付貸”這一名詞突然被大家熟知。

　　目前，住房市場出現了不少“首付貸”產品，相關貸款資金可用作購房首付款，這些產品主要由互聯網金融平臺、地產中介設立的小額貸款公司等發起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發放可用于首付的貸款。這樣，房地產加強了杠桿，購房者可以在首付貸“場外配資”的支持下進入房地產市場。

　　南都記者了解到，首付貸主要分為兩種，有抵押和無抵押。據一名房貸金融產品的資深從業人士告訴南都記者，無抵押首付貸的審核更加嚴格，通常貸得的資金很低，最多僅有二三十萬元。而抵押版首付貸通常針對的是二手房的交易，購房者通常自己有住房，但出售已有房源與購買新房的交易時間不匹配，在短時間內存在首付資金緊張，就將已有住房抵押換取新房的首付。

　　以中原“e+首付貸”為例，住宅最高可貸總房價的20 %，最高不超過1 5 0萬元，最低月利率0 ．58%，放款一般在3- 5天，最長貸款期限3年，一手房二手房均可適用。

　　南都記者從業內了解到的情況發現，首付貸的貸款時間通常較短，一個月到半年居多，半年到三年的比較少，根據產品不同月息不同，但一般不菲，部分平臺綜合月息甚至高達1 ．5%-2%．“鏈家事件出來以后，大型房產中介基本都停了（首付貸），但只要以后客戶有需求，還是會慢慢做起來的?！蹦隙加浾咴谧咴L時，位于上海徐匯區的一名中原地產業務員這樣說。

　　杠桿資金從哪來？

　　“這些產品主要有兩種類型，一種是公司本身擁有小貸金融牌照，另一種是開發商與第三方金融機構簽訂合約?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O張宏偉介紹稱。

　　據前述房貸金融產品的資深從業人士介紹，目前能夠形成閉環的僅有世聯行、鏈家和搜房網3家，大多數中介機構還是以尋求第三方金融機構合作的形式提供產品，特別是與P 2P平臺的結合，資金多來源于個人投資者，也就是通常所說的民間資金。

　　網貸之家數據庫統計顯示，2015年正常運營的有房貸產品的P 2P網貸平臺至少有664家，分布在29個省市區，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計平臺數樣本占比為62.8%。

　　從上海鏈家來看，其目前開設有鏈家理財（P2P業務）、理房通這兩大互聯網金融產品，正好與為購房客戶提供的短期融資貸款和資金托管業務對接。據了解，鏈家所有借款均指明“須申請P 2P發標手續”，即鏈家的大部分借款業務均被包裝成P 2P產品在線上發售，這意味著借款的來源，便是通過發售P2P產品向投資者募集而來。

　　由于首付貸的資金多來源于民間且通常利息較高，無疑會讓人聯想起股票市場中的“場外配資”。不過，克而瑞信息集團研究中心高級研究員楊科偉表示，不應該把股市的觀念硬套在樓市上。張宏偉也稱，這類融資和股票的場外配資情況不太一樣。

　　不過，他認同首付貸加大了杠桿這一觀點?！澳壳笆赘顿J一般最多占到首付的50%，以上海為例，首付需要三成，則首付貸的杠桿大概在1：7左右”。

　　誰在用杠桿？

　　前述市場人士則不認為這是一種杠桿?！拔腋敢鈱⑵浞Q為過橋貸款。”該人士解釋稱，特別是對于抵押版首付貸來說，“客戶本身就擁有這些資產，我們所做的產品只是短期內幫他周轉一下，客戶支付一定的利息，并不存在杠桿的概念?！?/p>

　　南都記者從業內了解到，這種過橋貸款還有另外一種形式。以我愛我家的“房款墊付通”為例。假如賣家賣了一套450萬元的房子，而買家的首付只有150萬元，剩下300萬元的貸款要等到完成過戶后大約一個月才能拿到，如果他選擇“房款墊付通”后，可以提前一個月通過中介向第三方金融機構貸得這300萬元余款，用提前到手的450萬元作為首付購置另一套房子。

　　而中介墊付的這部分房款則將用買家的貸款支付。貸款期限大約在1-3個月，大約會收取2%每月的利息和服務費。

　　據介紹，這類產品也被稱作“換房貸”，主要針對置換型消費者，減少“連環交易”中可能會發生的問題。而由于目前上海的房屋交易市場中以置換型居多，這類中介先行墊資的模式使用率較高。

　　南都記者從業界了解到的情況顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家占主導，其中又以改善型需求尤為突出。

　　“我們本來就有換房需求，看著房價漲得這么厲害，所以把計劃提前了而已，買賣房屋時間不匹配，所以就從中介借了點錢來周轉而已，我不認為這是一種投機行為?！边€在履行過戶手續的一名購房者沈小姐（化名）對南都記者這樣說。

　　亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存也向南都記者表示，一線城市特別是上海具有嚴格的限購政策，不具備場外配資炒房的基礎，“目前上海房價上漲主要還是因為居民購房需求和一線城市土地價格升高導致的?！?/p>

　　風險控得住么？

　　上海的個人住房貸款已經持續數月高位運行。根據央行上?？偛康臄祿?，1月份上海地區個人住房貸款單月增加346.3億元，創下3年來新高，環比多增139.9億元，同比多增243 ．1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環比多增111億元，同比多增143 ．7億元。這些數據顯示，上海樓市的加杠桿態勢明顯。

　　在“首付貸”等產品受市場熱捧之時，也引起不少業內人士的擔憂。有互聯網金融觀察人士就認為，這實際上是把房地產抵押標的和信用標的對接了互聯網金融平臺，將其風險傳導過來，若出現購房者斷供，資金將難以追回，投資者也將血本無歸。

　　“從房產中介墊付的資金來看，最終通過P2P等理財產品轉嫁給投資者。而P2P頻頻出事、跑路已是2015年以來互聯網金融最大的風險區域?！敝型对诰€研究員劉丹向南都記者表示了擔憂。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉表示，首付貸使用比例大約為5%，即中介公司交易的100套房子中，大約有5套使用了首付貸業務的，首付貸業務開展得較好的公司，可能會達到8%-10%。

　　中信證券房地產行業分析師陳聰則表示，這幾年各類首付貸的確有了比較快的發展，但所謂樓市的“場外配資”和樓市整個銷售規模相比仍然很小。

　　“首先，目前按揭貸款放款占銷售額比例還比較低，我們很難想象有大量居民舍按揭貸款而用各類首付貸產品買房；其次，提供首付貸的，不少是一些上市公司，但我們沒有在哪家上市公司的定期報告中見到過規模巨大到足以影響整個房地產市場的首付貸產品；最后，一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素?！标惵敺治龇Q。

　　“這種業務本質來說是屬于小貸業務，原則上并不能說它是違規的，現在對互聯網金融監管會比較嚴，但這種業務相對來說比較新，在監管上還留有空白，未來也存在有關部門監管限制這種行為的可能?！比A泰證券房地產首席分析師謝皓宇認為，此類房貸的主要風險，在于房價下行后客戶不還錢產生違約。

　　當房價下跌、產生違約可能時，由于是信用貸款，貸款利率在14%- 19%之間，購房者通常會先選擇返還銀行貸款，而這類型的民間貸款的違約可能會加大。目前房價處于上漲期，違約可能性不大。

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