上海投資市場(chǎng)近兩年十分活躍，由于市場(chǎng)中資金充足，同時(shí)可選擇投資對(duì)象有限，寫字樓市場(chǎng)憑借其良好的流通性以及透明度在市場(chǎng)中獲得大量的投資興趣。這些寫字樓投資成交案例中，部分是以自用為目的，而由于新興商務(wù)區(qū)為企業(yè)提供充分的選擇范圍，大部分自用成交都位于這些新興商務(wù)區(qū)比如虹橋商務(wù)區(qū)以及北外灘等。

　　回顧一下近兩年來上海有哪些大宗投資成交：

　　2015年第四季度：

　　- 凱雷從上海裕昌房地產(chǎn)手中收購(gòu)位于長(zhǎng)寧區(qū)的萬寶國(guó)際廣場(chǎng)，交易代價(jià)約為人民幣15億元。這是自2013年凱雷收購(gòu)上海中區(qū)廣場(chǎng)后達(dá)成的第一筆投資。

　　- 上海城利房地產(chǎn)完成壹豐廣場(chǎng)的收購(gòu)。壹豐廣場(chǎng)座落于虹口區(qū)四川北路商圈，包含一幢3.8萬平方米的寫字樓和一個(gè)2.8萬平方米的購(gòu)物中心。

　　- 上海城利房地產(chǎn)斥資人民幣10億元從世邦魏理仕全球投資者手中收購(gòu)818廣場(chǎng)。這也成為本年度達(dá)成的唯一一筆純購(gòu)物中心交易。.

　　- 私募股權(quán)公司中科招商集團(tuán)耗費(fèi)約人民幣23億元購(gòu)買位于虹口區(qū)北外灘的星外灘5號(hào)樓項(xiàng)目；其中部分樓層作為買方及其附屬公司在上海的辦公大樓，部分樓層用于租售。

　　- 亞騰資產(chǎn)管理 – 一家位于香港的房地產(chǎn)基金公司從高鵬手中購(gòu)入東亞銀行金融大廈所有可供出售的面積。這是繼新茂大廈后亞騰資產(chǎn)管理在2015年內(nèi)達(dá)成的第二筆交易。

　　- 領(lǐng)盛投資管理斥資人民幣3.1億元收購(gòu)長(zhǎng)寧區(qū)古北板塊內(nèi)的華園大廈。

　　- 李錦記健康產(chǎn)品集團(tuán)和萬科集團(tuán)聯(lián)手購(gòu)入企業(yè)天地3號(hào)樓，交易代價(jià)約為人民幣57億元。萬科旗下子公司V Capital將負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的資產(chǎn)管理。

　　2016第一季度：

　　- ARA亞騰基金將該支基金旗下最后一個(gè)資產(chǎn)售予保德信金融集團(tuán)。該筆交易 為境外交易，總價(jià)約人民幣8億元。

　　- 光大安石買入位于漕河涇的H88越虹廣場(chǎng)。該項(xiàng)目由錦和集團(tuán)開發(fā)，兩棟樓總建筑面積約5.6萬平方米，于2015年3月竣工。

　　在全球成熟物業(yè)投資回報(bào)率走低及國(guó)內(nèi)降息背景下，上海寫字樓物業(yè)仍是海外買家投資優(yōu)選。

　　2016第二季度：

　　- 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)斥資人民幣24億從里昂證券 （CLSA）手中購(gòu)入東海商業(yè)中心。這 個(gè)寫字樓項(xiàng)目在2014年被翻新。

　　- 山鷹紙業(yè)以人民幣8.05億的價(jià)格買下上海東外灘濱江國(guó)際廣場(chǎng)6號(hào)樓，計(jì)劃將之作為研發(fā)中心和上海總部。

　　- 上海瑞力投資基金管理公司以人民幣12億的價(jià)格從華人置業(yè)手中買下愛美高大廈。這座寫字樓坐落在市中心黃金地段淮海中路，總建筑面積26,370 平方米。

　　- 華西證券買下保利國(guó)際中心的一幢樓為自用，單價(jià)達(dá)到每平方米人民幣 83,138元。

　　徐家匯商城（集團(tuán)）有限公司收購(gòu)百思買徐家匯店，總建筑面積5,527平方 米。徐家匯商城將對(duì)其翻新，推進(jìn)徐家匯商業(yè)環(huán)境改造升級(jí)。

　　2016上半年，境內(nèi)買家異常活躍，投資市場(chǎng)搶購(gòu)潮推升資產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而激勵(lì)更多業(yè)主考慮出售所持資產(chǎn)，為市場(chǎng)帶來更多投資機(jī)會(huì)。

　　2016第三季度：

　　- 國(guó)華人壽斥資人民幣32億從SOHO中國(guó)手中購(gòu)入SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，計(jì)劃部分自用。

　　- 上海人壽以人民幣12.5億的價(jià)格買下渣打銀行大廈49%的股權(quán)，這座寫字樓 位于浦東小陸家嘴金融中心黃金地段世紀(jì)大道，總建筑面積為38,520平方米。

　　- 遠(yuǎn)洋集團(tuán)以人民幣8.29億的價(jià)格通過不良資產(chǎn)法拍方式獲取上海科恩國(guó)際中心，項(xiàng)目位于靜安區(qū)，靠近延安路高架。此前，上海科恩國(guó)際中心已被部分以散售方式出售。

　　- 廣聯(lián)達(dá)科技股份有限公司買下虹橋正榮中心2號(hào)樓為自用，單價(jià)達(dá)到每平方米人民幣3.4萬。

　　崇邦斥資人民幣34億買下金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)剩余80%股權(quán)。2013年，吉寶置業(yè) 與阿爾法投資有限公司合資公司以人民幣26億從摩根斯坦利購(gòu)入該項(xiàng)股權(quán)。另 外，吉寶以人民幣5億向三井不動(dòng)產(chǎn)和 丸紅投資購(gòu)買了位于嘉定的好世商業(yè)廣 場(chǎng)，該項(xiàng)目于今年5月竣工。

　　9月鵬里資金管理有限公司以人民幣5700萬購(gòu)買了上海星程天然居南站酒店70%的股權(quán)，計(jì)劃將其改造成80個(gè)單位的合住式項(xiàng)目。

　　機(jī)構(gòu)投資者仍著重于寫字樓市場(chǎng)，尤其是中心地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓；同時(shí)，也有 更多的投資者尋求有增值空間、產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰的成舊寫字樓項(xiàng)目，尋求改造升 值的機(jī)會(huì)。

　　2016年第四季度:

　　- 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司以人民幣200億出售世紀(jì)匯廣場(chǎng)，成為2016年總價(jià)最高的交易。新建成的世紀(jì)匯廣場(chǎng)是一個(gè)高品質(zhì)的綜合商業(yè)項(xiàng)目，包括了9萬平方米的地上商業(yè)部分以及13萬平方米的寫字樓部分。

　　- 國(guó)家投資開發(fā)公司斥資人民幣53億從中國(guó)金茂收購(gòu)了星外灘1號(hào)樓，成交單價(jià)達(dá)到每平方米人民幣8萬，并將作為繼北京之后在中國(guó)的第二總部。

　　- 嘉興盛世神州穩(wěn)利投資合伙企業(yè)以人民幣53億收購(gòu)了外灘金融中心50%股權(quán)。嘉興盛世神州穩(wěn)利投資合伙企業(yè)是由中原證券以及其他四家公司成立的合伙企業(yè)，其中一家公司為復(fù)星集團(tuán)的子公司。外灘金融中心是一個(gè)綜合體，包括總建筑面積19萬平方米的寫字樓，9.6萬平方米的商業(yè)以及4千平方米的劇院。復(fù)星集團(tuán)仍然持有外灘金融中 心另外50%的股權(quán)。

　　- 萬丈資本斥資人民幣24億從凱雷收購(gòu)了中區(qū)廣場(chǎng)，中區(qū)廣場(chǎng)包括一幢19層的 寫字樓，一座3層的商場(chǎng)以及2個(gè)地下車場(chǎng)。凱雷2012年以人民幣17億從富達(dá)萊收購(gòu)中區(qū)廣場(chǎng)。

　　- 安徽高速以人民幣23億從保利及綠地集團(tuán)收購(gòu)保利綠地廣場(chǎng)A2樓，預(yù)計(jì)目的為自用。

　　- 紅星美凱龍集團(tuán)以人民幣21億從廣州富力集團(tuán)收購(gòu)了虹橋富力中心，并預(yù)計(jì) 使用目的為自用。

　　- 萬科以人民幣11億從騰飛瑞資收購(gòu)了金橋瑞邑，單價(jià)達(dá)到每平方米人民幣2.2萬。金橋瑞邑是位于金橋的辦公園區(qū)，由騰飛瑞資于2013年以單價(jià)每平方米人民幣1.2萬從青建國(guó)際（南洋） 集團(tuán)收購(gòu)獲得。

　　- 中科招商集團(tuán)斥資人民幣6.6億從禧福集團(tuán)收購(gòu)君庭廣場(chǎng)，交易結(jié)構(gòu)為資產(chǎn)交 易，君庭廣場(chǎng)位于楊浦區(qū)國(guó)安路。

　　- 天利控股集團(tuán)以人民幣5.2億從凱龍瑞收購(gòu)朗潤(rùn)商務(wù)中心，朗潤(rùn)商務(wù)中心過去 是一家三星級(jí)酒店，凱龍瑞于2015年以人民幣約2.6億收購(gòu)，隨后將其改造成一個(gè)12層的精品寫字樓，并將其中約1萬平方米的面積出租給了全球最大的合作式辦公運(yùn)營(yíng)商WeWork。

　　- 大悅城地產(chǎn)有限公司斥資人民幣22億以單價(jià)每平方米人民幣2.5萬從高富諾集團(tuán)收購(gòu)了長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)。長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)位于普陀區(qū)大渡河路，靠近長(zhǎng)風(fēng)公園，擁有上海第一家樂高主題樂園。此外，大悅城地產(chǎn)公司近期以人民幣93億向一只由新加坡政府投資公司及中國(guó)人壽共持的投資基金出售了其六個(gè)綜合項(xiàng)目49%的股權(quán)。

　　- 資本策略地產(chǎn)以人民幣13.5億向凱雷收購(gòu)華府天地底商部分，凱雷于2012年以人民幣11.6億從上置集團(tuán)收購(gòu)了華府天地底商。在本次收購(gòu)以后，資本策略地產(chǎn)預(yù)計(jì)將重新規(guī)劃地下部分以提高租金。

　　- 黑石以人民幣6.1億收購(gòu)位于淮海中路的雪豹廣場(chǎng)計(jì)劃將部分商場(chǎng)改造成為辦 公空間。

　　大面積的自用買家持續(xù)關(guān)注新興商務(wù)區(qū)的新建項(xiàng)目。

- END -

本文來源：第一太平戴維斯（摘選）

上海商業(yè)地產(chǎn)投資顧問李磊

關(guān)注上海城市發(fā)展、專注商業(yè)地產(chǎn)資訊傳播

微信公眾號(hào):lilei20131008