這幾天，深圳布吉的花語馨花園業主，在網上發帖說，“2016年7月本人以單價4.5萬購買了花語馨的房子，現在同一戶型的上一層才3.8萬/㎡不到，整整虧了60多萬?！?/p>

　　因對樓盤降價不滿，有人準備召集業主維權，這動作好熟悉，打砸售樓處活動已在運籌帷幄之中。

　　每逢房價下跌，業主們就開始坐立不安了，開發商當初信誓旦旦說房價要漲到天上去，老子買的房子怎么能貶值呢，你給我賠差價來！

　　拜托，房子漲了，怎么不見你們把升值部分也返還一點給開發商表示感謝呢？做人要講點道理嘛。房價漲那么多不降點，你讓還沒買房的剛需怎么受得了。

　　言歸正傳。作為全國樓市的風向標，深圳降價絕對值得引起高度重視，因為每一輪上漲和下跌，深圳市場都要早于全國最先啟動，別說二線城市，哪怕是北京上海也只能望其項背。

　　作者斷言，半年之后，上海、北京房價也將面臨著調整，不信等著看。

　　不是夸我大深圳，深圳人的市場敏銳度相當高，08年的江湖傳奇就不重提了，2014年10月政策放松時，深圳房價率先啟動，那時候北京上海還在睡大覺呢。

　　房價為什么要跌了？

　　深圳人最會利用杠桿資金去撬動資產提高收益倍數，加杠桿時，錢賺到手發軟，去杠桿時，也會讓你腿哆嗦?？纯辞澳旯墒腥蹟嗟那榫笆嵌嗝磯延^，想賣賣不出，開始能成功割肉都算你幸運，雖然樓市不會熔斷，但在下跌周期里，房子也不是那么好出手。

　　人民幣馬上破7了，插播一條新聞，昨天（三八），離岸人民幣兌美元擴大跌幅，日內累計跌逾200點，現報6.9184元，觸及1月4日來最低水平。

　　雖然房貸基準利率還未上調，但銀行間利率實際上暗地里已上調了，房貸利率折扣已經減少，未來回到基準是肯定的，加不加息，就看美元什么時候加息了，都說中國經濟還在探底，中國不可能加息，不過美國加息，你利率不上調，錢都換美元去了，外匯下降，國家不急嗎？過去很多金融危機課都是外匯急劇下降引發的。

　　另外還有一個信號，從去年下半年以來，原材料上漲很快，鋼筋水泥磚頭都在上漲，比如在廣東湛江，沙子去年11月2000一車，現在2900一車。

　　原材料一漲價，PPI傳導至CPI，利率不升都難。

　　只要利率上調，錢一收緊，今年M2的目標定為12%，比去年低一個百分點，實際上就是錢收緊的節奏。

　　信貸寬松，房價漲，信貸收緊，樓市就難受了，特別是利用高杠桿，打著一兩年賣掉發大財算盤的投資客，明年就等著哭吧。

　　深圳用特價房試探降價

　　2016年3月調控后，深圳樓市就開始冷清下來，成交量一直斷崖式下滑，雖然房價還在威風凜凜中站崗。

　　如下圖，看看深圳的新盤去化率多低，只有20%！全國倒數第一。

　　年關一過，開發商就偷偷的以特價房的形式來試探市場了。

　　最先是深圳坂田的佳兆業城市廣場，明明推出特價房，但你要去問售樓處時，人家死咬著不說，跟做賊一樣。

　　網易記者踩盤走訪發現，深圳不止花語馨，包括華策中心城、恒裕嘉城、金地龍城中央等多家開發商都聲稱項目存在特價房，數量從幾套到二十幾套不等，但一般這類房源都會有時間限制，比如集中在兩個禮拜內推售，賣完無補。

　　特價房，一般是一輪樓市調整的啟動儀式，開發商一開始不可能拿著喇叭大喊我降價了，不然又引來業主打砸，也是怕了。

　　一般是先把朝向、樓層、戶型等較差的單位拿出來做特價房，如果特價房去化效果好，那就繼續以這個模式慢慢賣，賣的不好，再拿好點的房子做特價房。

　　再看下深圳的去化周期，又回到11.7個月了，接下來如果成交量繼續下滑，去化周期還會加長，現在新推出的樓盤數量很少，大家都還在觀望，因為政府限價，有的開發商又不愿意降價，雙方都不妥協。

　　而且，這兩年大豐收，開發商資金充裕，現在也不著急回籠資金。

　　現在一二線千萬別再急著買房！

　　每一輪暴漲之后，市場都需要平息一段時間，等等剛需的收入，讓泡沫消化消化，三四年又是一個小周期，不管你是剛需還是投資客，現在最好是不要著急買房，不管一二線的什么城市，只要漲了百分之三五十以上的，都不要買了，既然深圳已經開跌，其它城市只是遲早的事，通常在半年到一年以后會跟著調整，漲了一兩倍的，降個20%小意思。

　　沒看到這幾天，第二輪調控在排山倒海的來嘛，南昌都限購只允許買一套房。

　　當然，如果是還沒有漲過的三四線，剛需現在可以入手，會補漲，三四線通常是最末端，反應遲鈍一兩年。

　　與其匆匆忙忙現在入市去搶灘最后一點殘余剩飯，不如等調整一兩年后，再去萬里挑一，美美的吃一頓山珍海味。

　　房價究竟貴不貴、有沒有泡沫用什么來衡量呢？

　　從全球的范圍來看目前還沒有統一的定論，但是大家比較公認的就是“房價收入比”。

　　所謂房價收入比，是指住房價格與居民家庭年收入的比值，又被戲稱為“房痛指數”，它的數字越大說明買房越困難，比如房價比是5，簡單說就意味著一個家庭5年的收入加起來才能買得起一套房。

　　這個數字究竟多少才合理呢？

　　世界銀行提了個概念：發達國家正常的房價收入比一般是1.8~5.5之間；發展中國家應該在3~6之間。如果高于這個范疇，就會認為房價偏高，房地產存在泡沫，當然高出越多泡沫就越多。

　　現在中國的房價比是多少呢？

　　易居研究院發表的《全國45個大中城市房價泡沫研究報告》顯示，2016年前三季度全國商品住宅房價收入比是7.6。這顯然高出了公認的合理范圍，跟2015年的7.2相比也大了不少。

　　如果你覺得高那么一點點不算什么，我們現在來看看這組數據：美國1975年~2005年之間，房價比逐步從3上升到了4.7，隨著美聯儲實行過度寬松的貨幣政策，房價比最高達到了5左右，之后就是2008年的次貸危機了，房地產泡沫就破滅了。

　　中國的城市房價收入比怎么樣呢？

　　在易居研究院發布的房價收入排行榜上，首當其沖的就是深圳，它的房價收入比達到了創記錄的37倍！37倍意味著什么呢？意味著，在深圳單個家庭不吃不喝37年的收入總和才買得起一套住房，這也就意味著工薪階層要憑自己的工資在深圳買房基本上不可能。

　　深圳的房價究竟有多高？

　　今年早些時候美國一家咨詢公司把深圳的房價列為“全球第二貴”，它是目前國內唯一一個平均房價超過5萬的城市，上海北京也才3萬多。

　　所以深圳的虛高是顯而易見的，國內其它城市當然也好不到哪去，房價收入比第二名的上海是22倍，排在前面的還有三亞、北京、廈門、南京、廣州、天津、太原、杭州、蘇州等等，這些城市房價收入比都是超過了10倍的。

　　泡沫顯而易見

　　所以無論你是橫向比還是縱向比，泡沫不用講是顯而易見的。管理層也意識到這一點，所以你看，十月份再一次出臺密集的政策，現在又有第二輪加碼的跡象，深圳也開始第二輪打擊首付貸。主要擔心什么？擔心房地產泡沫如果破滅的話，會產生系統性風險，危及經濟的穩定和金融的安全。

　　現在的房價已經開始出現了回落，銷售面積也在回落，當然還有很多人是樂在其中啊，只能說瘋狂是無法理解的，你可能參與，但是你要知道，有時候這就是一種投機而不是投資。當然到最后你才會明白，見好就收是一個很難做到的事情，因為那是與自己的人性搏斗出來的結果。

　　樓市泡沫最大的十個城市，有你的家鄉嗎？

　　大家可能會覺得“樓市泡沫”肯定是哪里的房價最高，哪里的泡沫就最大嘛，跟粉絲當魚翅賣是同一個道理。其實不然，樓市泡沫是把這個城市的新房價格漲幅和二手房價格漲幅進行對比，如果新房的價格漲幅，遠遠超過二手房的漲幅，那么在一定程度上可以說明，這座城市的房價不夠健康。

　　以下是根據國家統計局公布的數據梳理出來的「房價泡沫指數排名前十城市」依次為：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5無錫、6福州、7杭州、8南寧、9武漢和10寧波。

　　在這幾個城市投資房地產可要注意啊，一不小心泡沫破了，可就虧得血本無歸了。

　　不知道大家發現沒有，這十個房價泡沫最大的城市大都是北京、上海、深圳這些一線城市周邊的中小城市，受到一線城市高房價的外溢效應，房價也跟著漲，造成了巨大的樓市泡沫。那么，反觀人煙稀少的西北地區，哪些城市的房地產市場仍然值得投資呢？

　　西北8大城市：誰的樓市最危險

　　“胡煥庸線”西北地區的面積占中國總面積的56%，但總人口只占全國的6%。所以有人認為，“胡煥庸線”以西的城市，其樓市不具備大的投資價值。

　　真的是這樣嗎？讓我們先看一張圖表，它是8個主要城市的核心數據，包括西北地區6大省會城市，以及2個GDP超過2000億元的地級市。

　　數據均來自各地統計局

　　可以看出，西北8大城市的共同特點，就是人口少。房地產施工面積上，蘭州、銀川和烏魯木齊均超過或者接近4000萬平方米，幾乎跟深圳是一個量級。但這8個城市的人口加起來，才相當于深圳，8個城市匯聚的資金，只相當于深圳的55%。

　　針對西北地區房地產市場投資的問題，著名財經傳媒人劉曉博認為：

　　1、整體而言，“胡煥庸線”以西的城市的確都不是房地產投資的好選擇。

　　2、相比而言，烏魯木齊和蘭州是兩個條件較好的城市。烏魯木齊有比較明顯的人口增量，經濟規模也不算太小。而蘭州資金匯聚能力在西北位居第一（本文沒有考慮陜西）。

　　3、拉薩海拔太高，西寧經濟太單薄，銀川對房地產依賴度太高，這三個城市都不適合投資房地產。

　　4、內蒙古的三大城市，也都不適合投資房地產。

　　延伸閱讀：有錢人和開發商在撤退，中產卻在拼命買房！小心天花板掉下來！

十年后回頭看，這句話是中國房地產市場分水嶺

　　來源： 新湖期貨 本文整理自瑞士信貸董事總經理陶冬在第三屆中國產業經濟（國際）論壇上的發言，未經發言人審定

　　聚焦2017年不得不提2016年的黑天鵝。特朗普的當選，對于許多人來講，是一個意外。他在意料之外，又在情理之中，在我看來特朗普從來不是一個個人，而他是代表著特朗普主義的崛起。

　　美國出了特朗普，歐洲也會出特朗普，特朗普在白宮之后美國還會出特朗普，這個是全球化大趨勢出現轉折，全球政治經濟環境改變的一個象征，而不是一個個人。

　　第二次世界大戰之后，世界上發生了許許多多的事情，但是從經濟角度來看，一條主線就是全球化。全球化帶來了全球物的自由流動、資本的自由流動、生產線的自由流動、資金的自由流動。在歐洲，甚至出現了人的自由流動。

　　由于全球化所帶來的分工，我們出現了人類歷史上罕見的一次高度增長和經濟繁榮。但是全球化走到最后幾年，就撞墻了。發達國家的低端就業機會喪失了，新興市場國家曝出了資金亂流、債務危機，整個社會中間有相當一部分人擺脫就業難、收入難、升遷難的路徑被堵死了。那么到了本世紀初，情況已經很明顯了，我們必須通過結構性改革來解決目前所見到的固化現象。

　　格林斯潘進一步壓低了美國的利率，于是我們見到全球金融危機，之后所有人都知道我們需要有一個改變，一個又一個的領導人登上世界政治的舞臺。但是他們在問題面前繞了一圈又一圈，最終的選擇都是印鈔票。

　　印鈔票使得資產價格出現了一次大幅度的回漲。但是對于實體經濟幫助十分有限。如果要是現在美國不出特朗普，說不定八年之后美國會出希特勒，社會的撕裂、社會的固化，必須要得到解決。特朗普給我們帶來的就是從過去的一個全球化環境轉向保護主義，主流經濟學家們幾乎一直認為貿易分工是一件好事，本身建立在李嘉圖的分工理論之上，李嘉圖的分工理論一方面說有ABC，A應該生產這個產品，B應該生產這個，C生產這個，各家生產自己最好的產品，那么我們大家所掙出來的錢總合會更多。全球化走到今天的地步，A想把ABC的產品全部生產了，于是就帶來了一個增長的不均衡，就業分布的不均衡。特朗普要改變的是這個。

　　在貿易保護主義的環境下，全世界的經濟增長必然會出現一次結構的下挫。在全球金融危機之前，全世界的平均增長率是百分之四點五，金融危機之后全世界的增長率平均為百分之三點二，我估計在今后十年、二十年全世界的增長只會有百分之二點五到二點八，這不是一個周期性的起伏，而是結構性的下挫，而這個背后是因為沒有改革使得生產力的提高受到阻礙，人們的就業機會受到阻礙，只有在新的改革出現之前，我認為我們都會面臨一個低迷的增長期。

　　在這個低迷增長期中間，美國、中國這樣大陸型的經濟，日子會稍微好過一點，因為畢竟有內需，像韓國、新加坡、香港這樣的經濟嚴重依賴于貿易的，我認為他們的痛苦才剛剛開始。我們進入了一個全新的環境，平常經濟學家經常講短周期，由于庫存、貨幣政策帶來的起起伏伏，如果看長周期一般世界上五十年到七十年出現一個周期。那么我們剛剛過去的是由于全球化自由化所給我們帶來的持續的繁榮，這個隨著特朗普主義的崛起，我認為已經走向了反面。

　　這是我所看到的特朗普主義。特朗普在對中國的政策上面：

　　第一，相對來講迫切性比墨西哥北美貿易低一階。

　　第二、特朗普對于中國的打擊不會用貿易、匯率操縱者或全方位的貨幣制約、關稅制約形成，特朗普會形成一系列的相當強硬的新規則。那么我們目前的出口中間有相當一部分踩過它的紅線，今天美國出的貿易赤字，赤字的最大貢獻者就是對華貿易。那么它在一個貌似公平的前提下對個別產品的制約會帶來一波又一波的貿易保護主義。

　　特朗普對于中國整個戰略上的政策我覺得不重要，過去三百年，世界近代史充滿著世界老大修理老二的歷史，最后發現的事就是日本、蘇聯。今天我們中國就是坐在被修理的位置上。這不是特朗普一個人的事情，美國重回亞洲是2010年出來的，TPP是2011年就出來，這個是特朗普有心站到世界政治平臺之上來就已經發生的事。這是國際政治長周期中間我們走到這個位置，不可避免的，必須要應對的一個新趨勢。

　　接下來講講黑天鵝事件。如果要是說黑天鵝的話，在座各位都明白今年是歐洲選舉大年，法國、德國競選怎么走，希臘債務危機怎么走，都會帶來市場振蕩甚至政治振蕩，這些我就不多講了。

　　我想講一個已經開始出現，但是市場上沒多少人提的話題，就是全球通貨膨脹。

　　通脹這個故事在過去的十年，基本上消失了。但是你看現在又慢慢、慢慢的開始起來了，每個國家的通貨膨脹的原因不一樣，美國有工資的上漲、租金的上漲、醫療成本的上漲，所以美國的通貨膨脹起的比聯儲想象的要快。這就導致耶倫以及它的同事們會在今年三月份毅然加息，不是不想等，等等看下特朗普的財政我政策怎么樣，不是它不想等法國選舉會怎么樣，而是它現在承受的政治的壓力，說美國貨幣當局加息、貨幣環境正常化的步子已經遠遠落后于形勢，這個情況下不得不做。

　　至于中國，我去年十一月份、十二月份去做調研，發現那些家電廠，一個個都說2017年我鐵定加價。白色電器上，我見空調之類的兩位數的加價，是我入行的是的才見到的現象，我現在頭發都白了。這個倒不是說我們今天的需求達到同步，而是去年這一輪原材料價格的上漲。這一話題是今天不斷出現的話題，已經使得下游企業沒有辦法通過自行消化來消解成本壓力，這些無可避免需要推到最終消費者那里去。那么這個可能帶來的中國的通貨膨脹，我認為可能是比目前市場想象的更大。

　　歐洲和日本方面。通貨膨脹也在起來，但內需沒有通貨膨脹。于是他們希望看到的事情是扛過今年上半年，等石油價格的基數到了下半年低了一點之后，希望通貨膨脹的壓力，就此消退，扛過上半年再說。的確歐洲日本通貨膨脹基本上來自于進口通脹，尤其能源通脹。我不是能源專家，今天我們可能在下面的一些場次里會提到石油價格。我想告訴你的是，第一，2017年是久違了的石油供應又回落到石油的需求之下的一年。第二，特朗普跟俄羅斯現在走的很近，美國政府要壓低油價打壓普京這個政治意愿消失了。第三，沙特阿拉伯最大的石油公司上市基本上已經開始按部就班走了。

　　為什么沙特過去三四年在減產上一語不發，一直在增產，不是不知道這樣會把油價打壓下去，而是老國王死了，新國王上位了，王室要出現新的利益分配，這家公司上市之前股權怎么分，需要把油價打下來，這樣新王室可以拿到股權的價格就比較低?，F在股權重組完成了，沙特第一時間說了，我凍產，而且行動的非常堅決。接下來的十二個月，就是沙特石油公司上市的日子。如果油價在今年下半年沒有如同歐洲日本央行預期的往下走，接著往上走一走的話，歐洲和日本都會面臨著一個貨幣政策上面的措手不及。

　　這個的直接后果，就是央行政策不得不出現一個變化，資金成本需要有一個進一步的跳升，而這個對于風險資產價格，勢必帶來重大的影響。我不是說其他的黑天鵝事件不重要，我想說那些黑天鵝事件講到今天已經成了灰天鵝了，而通貨膨脹我也沒有說它一定會大出人們的意料，但是這個的風險并沒有反映在風險價格之中。

　　全球經濟學家們認為今年會有百分之三點五的增長，比去年百分之三點零好出一截，的確在美國、中國的財政刺激中，世界最大的兩個經濟體，經濟增長有所復蘇，經濟學家這些話你也別全信，這是每年經濟學家對于當年全球增長預測的中位數。你看每一年都是年初的時候預測最高的，接下來每個季度開始慢慢、慢慢的往下調。我認為今年也會出現同樣的現象。

　　全球的根本格局，是我們面臨著一個投資增長迅速放緩，而且在保護主義之下會進一步放緩的格局。美國、歐洲、日本的潛在投資增長都在放緩，那么中國還在它過去三十年的增長平均線之上，但是也在明顯的下滑，而為什么它現在還在平均線之上，那是政府主導的投資行為。今年比起過去幾年不同的故事就是財政刺激替代了貨幣刺激，成為了政府拉動經濟的主要驅動力，這個就是我們所最近講的叫做特朗普通脹故事。

　　特朗普的財政刺激故事，把美國的股市推上一個又一個的新高。這種情緒上面的亢奮，有沒有道理？我認為是有一定的道理。因為特朗普現在在激發一個企業家的激情，那么這個在美國最近的幾次企業家調查中間，很明顯的感受到他們對于就業、對于投資的信心在上升。但是，特朗普說的兩萬億的這些基礎設施建設是不靠譜的，特朗普的本事在于他能夠洞察底層人民的需要，然后把它用一個近似夸張的電視語言表達出來，贏得了選票。但是今年開始，特朗普不是在靠他一個大嘴巴和他的推特就能贏得民心的，他必須要在建制內和國會做斗爭，和美國的一個又一個部委做斗爭，那么我相信他的銳氣會在今后兩年中間慢慢的慢慢的被消蝕。此時此刻實際上美國的基礎設施投資差不多一半資金是沒有著落的，而且我們認為美國稅法修改的過程會遠遠比特朗普想象的、市場期待的更長，因為它需要碾壓過整個利益集團，需要改變整個的機制，而這個需要相當的時間。

　　所以我認為一方面特朗普的這些想法并不是真正的那么瘋狂，我認為他有他的道理。但是他把這些想法變成政策，這需要時間、需要資金，恐怕要比市場現在想象的要長得多、大得多。我認為市場對于特朗普刺激計劃，可能對于美國經濟帶來的好處到了年中的時候應該開始感到失望。

　　耶輪上個星期五耶論的講話是在我職業生涯中間所聽到的一個聯儲主席對于加息的暗示最明顯的一次。美國三月份加息沒有什么懸念了，那么美國之所以在此時此刻需要重新加息，因為美國的就業已經進入了一個完全就業的時代，美國的工資上漲會持續的升溫。我認為美國今年會加三次息，美國明年還會再加三次息。

　　這個就會帶來整個資金、利率上的此消彼漲，我認為美元在今后若干年還是一個強勢貨幣。但是今年和去年不一樣的是，去年只有美國一家貨幣政策變，今年由于通貨膨脹的壓力，歐洲、日本在貨幣政策上面急需變招，當歐洲出現政治上面的變局，資金可能流向日元區，可能流向其他地區。今年盡管只有美聯儲一家名正言順、真槍實彈加息，匯率會有比較大的波動，此一時彼一時的故事非常多，匯率波動是2017年的一個重要市場特征。

　　歐洲的經濟在復蘇，但是歐洲經濟和美國經濟的重大差別，美國的失業率是紅線，歐洲的就業復蘇遠遠比美國慢，企業的投資信心也遠遠比美國差，那這就決定了歐洲央行此時此刻沒有收緊貨幣政策的底氣，再加上政治上面一系列的選舉，今年夏天幾乎可以預計希臘債務危機的重現，歐洲央行一定會以不變應萬變，但是歐洲央行買歐洲的這些國債已經買的七七八八了，剩下的國債基本上都被金融機構壓箱底，因為這是它的資本金，不賣的，歐洲要想進一步擴大流動性，必須要變招，又不知道怎么變招，這個是此時此刻歐洲所面臨的一個困局，這個也是日本央行面臨的一個困境。不是想把貨幣環境正?；?，而是必須要采取一些措施來改變目前的模式。另外歐洲、日本和中國一樣，都面臨著特朗普指責他們干預匯率，這個又是他們政策中間的一個重大的變招因素?；剡^頭去，政策上面出現一些微調甚至官員們多講幾句話，講的調子稍微不一樣，這個就帶來一場匯率的波動。

　　我想回過頭去談談中國經濟。我認為中國經濟今年已經觸底反彈了，拉動中國經濟是三個P字，第一個P，Property，房地產市場，房地產市場去年價格的上漲，使得去年最后幾個月拍地變得非?；钴S，今年這些新地開始動工，我相信房價也許未必怎么漲，但房地產的建設今年會加速。這個成為支撐中國經濟的第一個支柱。

　　第二個P，叫做PPP。去年下半年政府通過兩大政策銀行一口氣灌了兩萬億人民幣的水，看到地方政府在PPP上協同國企，PPP出現了井噴式的上漲，這個成為拉動中國經濟的第二個支柱。

　　拉動中國經濟的第三個支柱是PPI。在那個行業里發生了什么事，相信在座各位比我更熟悉。說老實話這一次這個原材料價格的上漲，有經濟起穩和投資略有回升的因素，但這個是相對次要的因素，這一輪原材料價格的上漲在我看來更多是一個中游驅動而不是下游驅動的一輪上升。是由于流動性過剩，游資炒作，再加上整個庫存處在一個極低的水平之下，價格一漲更加捂貨，不發貨了，就帶動了心理上、資金上的連鎖反應。缺少了最終端的強勁反彈，我認為這一輪的上升，有一個內在的缺陷。但是這一輪的上升已經上升了足夠多的時間和足夠大的幅度，在整個的經濟體中構筑出一個成本拉動的通貨膨脹。我認為今年中國的CPI尤其是老百姓心目中的價格上漲會不小，而這個可能會慢慢、慢慢的改變我們的消費習慣。

　　PPI是我所看到的支撐中國經濟止跌回升的第三個支柱。我個人認為今年中國經濟增長的風險不大，尤其是今年是在中國的政治上面是一個非常敏感大年，求穩的心理會貫穿在所有的政策每一個細胞、每一個毛細血管中間。如果有什么風險，錢砸也要砸下來，我認為今年整體的經濟增長環境是在過去三四年中間最好的。但是中國經濟的核心問題并沒有解決。中國的核心問題是民營投資消失了，但是此時此刻政府也沒有在真正落實到讓民營企業重燃他們的投資積極性，是政府自己跳進去自己干，短時間可以把GDP數字刺激上去，但并不可能帶來一個可持續的增長，不過是熬過今年而已。

　　由于這些年靠的是政府的投資，那么我們看到，社會融資暴漲，銀行這段時間的借款實際上堪比四萬億，只是這次悄悄的進村，開槍的不要，這次和上次的最大差別，2010年四萬億政府一呼民營企業揭竿而起，這次別管政府怎么嚷嚷，民營投資沒見真正的起來。由于實體投資沒有起來，那發出去這些錢滲透到實體經濟中間，效果就差，經濟學上講就是貨幣的成熟效應在不斷下降。

　　剩下的那些去了哪了？房地產市場。這就是我們所見到的去年的房價的一次暴漲。今天來這參加會的有不少過去兩年也曾經聽我做演講的朋友。我去年錯的最厲害的一個，就是對于中國房地產的判斷，我錯了。如果你試圖用經濟學來分析中國的房地產，無論你從供需性質關系入手，還是從庫存入手，無論你說這個人口結構還是你說可承受能力，有任何一個指標來判斷中國房地產市場結論只能有一個，泡沫。但是如果你用任何這些東西來分析，你就錯了。

　　因為今天咱們頭上那片瓦，不是給你住的，這叫做金融產品，這是一個投資。這是一個流動性拉動的一個投資。十年后再看咱們的歷史，會告訴你這句話是中國房地產市場的分水嶺。因為房子不再是金融產品了，但這并不意味著今年房價會暴跌，此時此刻也是想慢慢把你的錢從一線城市擠到二線城市，從二線城市擠到三線城市，看看調整一開始出來的是一些一線城市，接著慢慢進入二線城市，最后希望進入到三線城市，換一句話說，為去庫存服務。所以房地產市場暫時不能打死。但是也不能再讓你這么狂炒，想想你自己在上海工作，會不會跑到揚州去買個房子。

　　那么房價什么時候跌？我不知道，我可以告訴你這組數據。日本1990年房地產的頂峰期，日本所有房子的價值相當于日本GDP的200%，2006年美國房地產泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當于當年美國GDP的170%，咱們中國已經干到咱們GDP的250%，這個是在現代資本主義歷史上前所未有的一個數字。

　　而且一旦房價往下跌了，人們會突然發現，中國經濟最強的那一環就是你我他的儲蓄，那是真金白銀，和中國經濟最弱的那兩環，一個是地方債、一個是房地產開發商，緊緊的連在一起，下一次房地產出事不光是銀行出現壞帳的問題。

　　中國的政策這些年說多，繁復許許多多的政策，但是它的邏輯出奇的一致，就是把你兜里的錢忽悠出來填地方政府財政窟窿，地方政府把房價漲上去可以賣地，這個泡沫往下走了搞出理財產品，不同的表達形式，還是同樣的邏輯，這個泡沫玩不下去了，搞出股市4000點到半山腰，地方債置換，這個玩不下去了，房地產2.0版，都是繞同樣一個圈。最新一些和政府比較親近的經濟學家們提出一個新的概念叫做轉杠桿，去杠桿是應該的，老大說的當然是應該的，但是我們要轉杠桿，我就想什么叫轉杠桿，后來一看明白了，看看地方政府債這兩年負債比率往下走，民間的負債比例是往上走，民間負債率去年的數字放上去，已經遠遠超過50%，換一句話說，銀行存的那些錢拿出來買樓實際上幫地方債解套，房地產不出事大家皆大歡喜，房地產出了事，你就是托著掉下來的天花板的人。

　　再講一句2016年還有一個奇特的景象，房地產市場中產階級奮勇跳進去，全民買樓，最高端的有錢人和很多的開發商在慢慢撤出來。誰對誰錯，我不知道，最終只有時間可以給我們一個答案。

　　如果我們看這圖的話，這是中國的信貸周期，那么在這個信貸周期中間我們已經見到了相當長一段時間我們在通過增杠桿來維持一個經濟的增長，但是信貸周期是全世界經濟學的一個核心概念，政府可以把這個周期撐長，但是我不認為政府有能力取消這個周期。當這個周期開始出現一個回落的時候，這個就應該是中國經濟所要面臨的下一次調整的一個契機。

　　我覺得這個在今年發生的概率不大，但是如果我們看明年后年的話，這個去杠桿的壓力方，通過去杠桿防風險的政策舉措，我相信會慢慢滲透到經濟中間去。

　　綜合：財富管理圈 資料：新浪財經、天天說錢、新湖期貨

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　　峰會主題版塊

第一版塊：特色小鎮產業政策、產業趨勢、申報審批及規劃解讀（國家發改委喬潤令副主任-小城鎮問題研究專家、李季-清華大學新經濟與新產業研究中心主任、徐曉軍-啟迪協信科技城投資集團有限公司）

第二版塊：特色小鎮標桿項目運營模式創新及實踐（梅洪-鼎盛文化產業投資公司總裁、金逸民-深圳華僑城文化集團有限公司副總經理，莊錦華-臺灣百億桐花祭操盤手、望嶠-袁家村教師、鄉村建設觀察者 業內大咖齊聚）

第三版塊：歡迎晚宴+文旅創新IP項目資源鏈接會（圓桌對話、項目路演、自由交流、洽談合作）

第四版塊：特色小鎮項目IP打造、核心價值提煉及運營創新（于歷明-美國迪士尼首席創意建筑設計師，美國FIDA文旅 亞太區總創意策劃師、總裁 高歌-國家文化科技創新服務聯盟文化IP專項委員會主任，王龍江-眾安集團首先思想官、廖嘉展-新故鄉文教基金會董事長）

第五版塊：特色小鎮項目投融資創新模式解讀及實踐（國開行信貸局原局長-袁英華 探討特色小鎮如何獲得開發性金融支持 華僑城旅游投資董事長 曾輝，中鐵投資副總經理李川、周寧東-中國政企合作投資基金股份有限公司投資部總經理）

第六版塊：特色小鎮標桿項目實地考察研討（1甘坑客家小鎮；2觀瀾版畫小鎮；3大浪時尚創意特色小鎮.項目負責人全程陪同講解、小型會議研討僅限會員和貴賓席位企業家參加）

第七版塊：創意工作坊-圖騰IP怎么玩（莊錦華-臺灣百億桐花祭操盤手、汗馬研習社創新導師 首席文創顧問、臺灣前行政院客家委員會副主任委員）

　　詳情咨詢：

　　會務組：崔顧問 187 0143 2887(手機號即微信,微信咨詢備注）

　　☆本峰會為高端總裁峰會，主要針對產業鏈企業董事長及高管團隊，有費用，需審核通過才可參加。

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