土地銀行的實質是把銀行的運營模式引入土地流轉經營里來，把零散的土地集中起來，化零為整再租給有需要的企業或種植大戶，實現規模經營的目的。

　　1、土地銀行概述

　　土地銀行概念是指主要經營土地的存貸業務和有關金融服務，對土地進行儲備、開發、供應和發行土地債券或出售土地抵押貸款服務的中介組織。土地銀行概念源于國外，國外土地銀行是為土地開發利用事業服務的金融機構，主要業務為提供土地抵押貸款和發行土地債券，主要服務目標物為農地。土地銀行的實質是把銀行的運營模式引入土地流轉經營里來，把零散的土地集中起來，化零為整再租給有需要的企業或種植大戶，實現規模經營的目的。

　　我國農村土地銀行是參與土地市場管理的機構，是由中介機構根據地理位置、土地肥沃程度、升職潛力等，對農戶的土地確定一個比較合理的存儲價格；農戶在自愿的基礎上將土地定期存入土地銀行；土地銀行將農戶存入的土地進行適當打包、整合或適度改造，在維持基本農業用地用途不變的情況下貸給其他土地需求者如農業企業、種養殖大戶等，土地需求者向土地銀行支付土地存儲價值、整理開發價值以及兩者之和的同期貸款利息，銀行再把存儲價值兌現給農戶。

　　農村土地銀行在我國尚處于探索發展階段，有些地區進行了實踐探索，各地名稱不同，如土地信用合作社、土地流轉合作社、土地存貸合作社等。

　　2、我國土地銀行的典型運作模式

　　一是土地信用合作社。是由地方政府主導推動，村領導擔任基層社的負責人，通過政府行政審批而設立，旨在盤活農村土地資源、規范農村土地流轉市場的中介組織。如寧夏平羅模式、河南省光山縣江灣村模式、四川彭州模式等都屬于該類。

　　二是農發行改建模式。是指在農業發展銀行里設置農地使用權抵押貸款部，在農村信用社設置農地使用權抵押貸款辦理處，農民可以在農地使用權抵押貸款辦理處提出申請， 然后農村信用社對農戶提出的申請進行審核評估， 達到貸款標準以后上報農業發展銀行， 農業發展銀行通過農村信用社發放貸款給農戶。河南臨潁土地銀行屬于此類，目前該模式市場化程度較高，后面會做重點詳細介紹。

　　三是銀行機構業務延伸模式。是由國家銀監會核準，除具備一般商業銀行如存款、儲蓄、放款、匯兌等功能外，同時也是在為新農村建設服務的基礎之上，辦理一切與土地存貸及與土地有關的長期信用業務的金融機構。上海漢和土地銀行屬于這種模式。

　　3、典型案例

　　寧夏平羅模式

　　2006 年，寧夏平羅縣為了規范土地流轉，推動農業規模化經營和集約化生產，開展土地信用合作社試點。土地信用合作社的性質為集體所有制的企業法人，通過搭建土地出租平臺，有效利用閑散土地和欲流轉土地，解決土地撂荒問題，增加集體積累和農民收入，使農村土地資源得到最大化利用。

　　平羅縣土地信用合作社的運營模式：

　　在農戶自愿的基礎上，農戶承包的土地經營權不變，土地信用社集中收取農戶的土地，此時的土地屬于托管的狀態，并確定托管的時限，一般情況下，土地按片劃分，片內土地的托管年限一致。

　　為了保障農戶的利益，土地信用社需要支付存地農戶的補償，并根據存入土地的年限和最終的收益給予其利潤分成。存入的土地按片貸出去，并根據片內土地的存地期限，確定貸地的時限，以保證土地能在時限內及時還歸農戶。

　　對于存入的土地，原則上批租給需要的農業大戶或者種田能手，有時也會租給鄉鎮企業，以實現規模經營，貸地方需要支付租金，兩個租金之間的差額歸土地信用社所有，用于村級公共設施和信用社自身的發展；對于集體或農民入股的非農業用地，經土地主管部門批準，可以依法轉為建設用地，用于金融、合作等來發展二、三產業和公益事業。目前沒有開展金融業務。

　　但隨后出現的問題越來越多，上訪事件頻繁發生。問題有三：其一，流轉主體不明確。龍頭企業、外來客商和村里能人大戶，由于沒有設定門檻，經營主體比較混亂；其二，流轉程序不規范。雙方合同隨意簽，價格隨意訂；其三，經營方向不明確。無論懂農業不懂農業，有錢的就能搞流轉，秋后巨虧便跑路走人，嚴重侵害農民利益。目前寧夏平羅的土地銀行掛在農改委下，當地另成立并運營了農村產權交易中心。

　　陜西楊凌模式

　　2008 年以來，為了發展現代農業，實現土地規模發展，楊凌現代農業示范園區在區內組建土地銀行。這是在村兩委會領導下由農民自發成立的一種公益性農村經濟組織 。

　　政府對農村土地銀行實行區、鎮、村三級管理；土地銀行堅持自愿有償原則，配合現代農業示范園區建設，在保障家庭承包土地所有權不變、經營權部分權能流轉的前提下，將農戶承包土地的經營權流轉入土地銀行，然后對外出租，收取租金和兌現租金。其中租地方要先繳納一年租金，農戶得到租金后，土地銀行才交予租地方所租土地。

　　土地銀行把農戶分散的土地承包經營權集中起來，推動土地經營權向種養大戶、龍頭企業和合作組織有序流轉。

　　陜西楊凌土地銀行具體的運作模式為：

　　合并調整模式。由于產業園的數量很多，每個產業園沒有規定種植項目，使得原本的產業示范園沒有得到有效的利用，其功能價值沒有充分的表現出來，也為后期的銷售帶來很大的麻煩。在此情況下，由土地銀行出面將所有園區的土地集中收回，并規定每個園區的種植項目，農戶在自愿選擇產業的情況下，到指定園區集中種植，大規模的調整土地使用。這種模式大多是以村為單位來實行的。

　　反租倒包模式。這種模式類似于平羅縣的土地信用合作社，農戶自愿將自家承包的土地存入土地銀行，委托銀行托管經營，收取存地的租金，存入土地銀行的土地經由銀行整合后，貸給需要的種植大戶或農業合作社實行規模化的生產，貸地方需向土地銀行支付貸地租金。

　　企業租賃模式。農戶將承包的土地存入土地銀行，交由土地銀行進行整合開發，土地銀行再將土地貸給涉農企業進行規模經營，土地成為農戶的入股資本，依靠土地產出的經濟效益取得分成，或者由貸地的企業直接給付貸地租金給農戶，土地銀行沒有得到任何利益，公益性、政策性的性質比較明顯。

　　自愿互換模式。農村興起的土地互換，在很大程度上促進了土地的規模經營，雙方在自愿的基礎上，互換承包的土地，但不改變法律賦予的原有土地承包經營權，但互換中產生的很多分歧與矛盾不斷升華，土地銀行作為中間人協調雙方的利益及互換的條件。這種模式適合小規模的土地流轉，且流轉效果特別突出。

　　四川彭州模式

　　四川彭州模式為農業資源經營合作社。

　　在5.12地震后，農業資源經營合作社由政府出資主導設立：政府出面組織所涉及土地的整合，村領導擔任負責人，發展資金主要由政府撥款。

　　農業資源合作社的運作程序為：由政府出面，將拆院并院后的原有災區的宅基地進行整合分類，以某一個地區為單位，將原有的土地承包經營權集中收上來，并將原歸屬農村集體所有的土地也一并將其使用權收上來，一并存入設立的農業專業土地合作社，采取如銀行一樣的零存整貸的方式，將上述的土地進行整合后貸給有需要的農戶，以實現土地的規模經營，從而加快農地的流轉及資源配置的效率，推動農業產業化和規模化進程。

　　無論是存地還是貸地，都需要支付一定的利息，土地銀行從中賺取利息的差額，用于土地銀行未來的發展及運營風險的控制。為了保證農戶從土地銀行貸出的土地產生預計的利潤，土地銀行還必須與相應的農業企業進行合作，協調企業與貸地方的關系，并由企業承擔種植大戶所需要的種植良種、農業技術等，以確保種植的作物符合企業收購的標準。

　　企業收購農戶的作物時，需要按照原先簽訂合同中所規定的保底價，從而來降低種植大戶的種植風險，并保證種植大戶的利益，這種方式大大的調動了當地農戶種植的積極性。

　　土地銀行的土地很快完全貸出，這種模式實現了土地銀行-農戶-企業三者的統一，使得流轉出去的土地得以有效的利用并增加農民的收入，富余的勞動力可以由市政府主辦的培訓單位進行培訓后輸送到 外地進行務工，不僅可以獲得相應的勞務收入，還可以得到土地存入時的租金及土地銀行給予的利潤分成。

　　通過對農村土地承包地使用權、農村建設用地使用權及部分宅基地使用權分類整合，實現了農村土地規模流轉，促進了農業產業化發展。

　　上海漢和土地銀行

　　2013 年，中國漢和土地銀行在上海自由貿易區成立，該土地銀行經由國家銀監會核準，除具備一般商業銀行如存款、儲蓄、放款、匯兌等功能外，同時也是在為新農村建設服務的基礎之上，辦理一切與土地存貸及與土地有關的長期信用業務的金融機構，例如：調劑農業金融，辦理農民集體土地、不動產信貸，中國高谷區政府推行居民住宅和都市平均地價實施方案，辦理全國新農村建設開發、中國高谷區土地開發、都市改良、社區發展、道路建設、觀光設施等等。其中關乎農地業務，運營模式跟四川彭州模式相似，也是與大型農業企業協商合作，以保障貸地大戶收益。

　　運營中的漢和土地銀行并沒有像最初規劃的那樣，將商業銀行的金融業務引入農地金融，現下的主要業務仍舊是單純的土地流轉，所有的收益來源都是存貸地的差額。

　　河南臨潁土地銀行

　　a、主要業務

　　臨潁土地銀行（注冊名：河南匯農土地流轉發展有限公司），2015年3月啟動運營，是農發行河南省分行與地方政府協調合作，搭建的一個政府主導性土地流轉平臺，是以開展農村土地“存入”和“貸出”為主體業務，以促進土地規范有序流轉為基本職能的準公益、非金融類混合所有制經營實體。

　　臨潁土地銀行注冊資本金5000萬元，臨潁縣人民政府出資額占51%，其余49%由當地10家龍頭企業、專業合作社出資參股。

　　b、主要業務

　　臨潁土地銀行主要有11項業務：

　　（1）土地“存入”：以村民組、村民委員會、農戶為服務對象，受理承包土地委托流轉，以約定價格和時間支付流轉費用。

　　（2）土地“貸出”：以農業合作社、家庭農場、龍頭企業等為服務對象，將受托“存入”的土地流轉給新型農業經營主體經營，按約定收取流轉費用。

　　（3）受托代耕：面向農戶或村民組，受托代耕相對連片土地，按約定收取代耕費用。

　　（4）帶地入股：以土地銀行發起設立或參股經營的經營實體為平臺，吸納有意愿的村民組或農戶以承包土地入股經營。

　　（5）融資服務：以通過土地銀行流轉土地的合作社、家庭農場、龍頭企業為服務對象，提供生產經營融資服務。

　　（6）田間作業：依托控股農機公司，為農民和各類經營主體提供田間作業服務，按市場（或約定）價格收取費用。

　　（7）農資代購：設立農資公司，為新型農業經營主體統一組織采購，降低交易成本。

　　（8）農產品代儲和購銷服務：設立農產品購銷公司，面向各類經營主體，開展產品收購、訂單生產、代儲等專項服務。

　　（9）土地整治、復墾：設立農業基礎設施發展運營公司，將“存入”土地在“貸出”前按高標準農田的要求，缺啥補啥，進行土地整治或復墾，主要通過政府獎補回收成本。

　　（10）土地自營：將暫時不能實現“貸出”的土地，實行資金技術集約投入，建成高產高效示范農（牧）場。

　　（11）參股農產品加工、流通企業，打造一二三產融合發展平臺。

　　綜上可以看出臨潁土地銀行主要著力圍繞建設信息平臺、交易平臺、農地抵押的融資平臺、現代農業服務平臺以及惠農富農增值平臺。

　　c、盈利模式

　　（1）土地存貸業務盈利微薄。臨潁土地銀行原本計劃以土地存貸息差為盈利點，即農戶存到我們這一畝地1000元的話，貸給用地大戶再加20～30元的差價，但實際落地項目中，大戶們并不買賬，所以利潤微薄。

　　（2）金融業務是目前主要盈利。目前土地銀行的收入主要依靠融資帶來的利息差。

　　（3）土地整治復墾是拓展盈利。土地銀行去年從農發行河南省分行申請集體建設用地復墾貸款1.7億元，對農村荒坑、荒片及違章建筑拆遷騰出土地進行整治復墾，去年以來，已整治復墾農村土地5400余畝。耕地面積增加了，土地銀行也找到一條不錯的盈利途徑。

　　（4）社會化服務是探索盈利。通過土地流轉平臺，土地銀行手里積攢了大量的新型經營主體客戶。臨潁土地銀行已經開展了諸如無人機飛防、農資代購、測土配方施肥等綜合服務，增加自身收益。

　　d、業務情況

　　土地流轉方面：據統計，自2015年3月成立以來至2016年09月，臨潁土地銀行已存貸土地總量25萬畝，涉及農戶4.8萬戶，占全縣流轉土地面積的二分之一，占全縣耕地總面積的28.5%。目前有3000畝耕地正在辦理存入手續。土地銀行目前連片50畝以上、存入期限5年以上的超過80%，100畝以上、貸出期限5年以上的超過70%，促進了土地流轉規模化，提升了規模經營效益。

　　金融貸款方面：臨潁縣82家新型經營主體已經從土地銀行獲得7300萬元的融資支持，貸款金額高的突破200萬元，最低達到25萬元，利率也比市面上低。

　　e、遇到問題與風險控制

　　現階段臨潁土地銀行面臨的問題如資金缺口大、鄉鎮服務網點少、金融服務產品單一等。

　　風險把控方面土地銀行為大戶墊付的70%土地流轉費用，一半無須抵押擔保，另一半則需要公職人員或企業提供擔保。控制風險還有三道安全閥。一是種植業保險，想融資的大戶必須購買種植業保險，以降低自然災害損失；二是正在推進的貸款保證保險，大戶確實還不上貸款時，由保險公司負責賠償；三是政府出資設立的500萬元風險準備金，用于農發行的貸款風險補償。

　　f、分析總結

　　綜上分析，臨潁土地銀行由政府主導，是典型的政企合作模式，目前盈利方面尚不樂觀，維持運營關鍵在于有政府出資設立風險準備金，其結合種植保險、貸款保證保險進行的風險控制模式與在土地整理復墾業務等方面的盈利探索值得借鑒。

　　另外土地銀行土地存貸業務能否順利開展的影響因素在于土地流轉活躍性，而決定土地流轉活躍的因素之一是當地農業規模化、農產品加工發達程度，根據資料整理發現臨潁農業經濟全省領先，全縣擁有市級以上龍頭企業40家，其中國家級3家、省級8家，全市第一。以南街村集團為代表的糧食加工產業鏈，以龍云集團為代表的蔬菜生產、加工、批發產業鏈，以北徐集團為代表的肉制品產業鏈，以胡橋集團為代表的花卉苗木種植和木材加工產業鏈，已經成為臨潁縣的4大支柱產業。

　　可以看出土地銀行順利運營的基礎至少需要滿足兩點基礎：1、政府承擔部分風險；2、交易資源流轉順暢（不同土地類型對應的當地產業發展程度高。如果是耕地業務需要當地農業生產和加工產業化具有一定發展程度；如果是魚塘類則需要當地漁業產業優勢明顯；如果是建設用地則需要具備優勢加工業等基礎），如果是耕地業務，由于產業低收益特征，通過收取土地收貸差額盈利不現實，需要另外探索多盈利點才能平衡收支。

　　4、土地銀行運營中的風險

　　信用風險

　　土地銀行的信用主要體現在一是將收取農戶的土地貸出去后，貸地的主體會不會按照租賃合同不改變用途，一旦用戶改變了土地用途，土地銀行是有責任的，同時貸方如果沒有先付租金，經營后由于虧損而支付不了租金時，存地的租金就得由土地銀行自行承擔支付給存地的農民；二是土地銀行自身的運營能力比一般的商業銀行較差，一旦出現經營狀況不好，涉及金融業務的土地銀行將面臨很大的信用風險，對于投資的主體來說，有虧損的風險。

　　操作風險

　　土地銀行建立后的第一項任務是要對農戶存入土地銀行的土地進行登記評估并對農戶進行授信，但農業的弱質性使得這兩方面完成的難度很大。我國地質條件差異很大，60%的土地屬于高山丘陵，這些地帶的土地評價相對困難。農業受天氣影響比較大，農業收入具有不穩定性，加上現在的農民半農半工的比較多，流動性比較大，授信的本身的就存在難度，授信程度的估量就更加困難了。

　　政策風險

　　土地銀行受理土地存地貸地業務后，由于沒有得到國家政策的支持，使得這種業務的穩定和達成受限，存地貸地業務完成后，如果國家政策對流轉中的土地出臺了新的政策，或者業務環境受到影響時，無論是土地的供方還是土地的貸方，包括土地銀行自身都會受到利益的影響，這屬于宏觀層面的風險。

　　另外，我國《商業銀行法》第十一條規定：設立商業銀行，應當經國務院銀行業監督管理機構審查批準。未經國務院銀行業監督管理機構批準，任何單位和個人不得從事吸收公眾存款等商業銀行業務，任何單位不得在名稱中使用銀行字樣。而地方政府掛牌成立的土地銀行與真正意義上的土地銀行不同，在名稱中使用銀行字樣，涉嫌違反《商業銀行法》，容易在社會公眾中混淆銀行概念，為非法吸收社會公眾存款提供可能條件。因此，地方政府比較慎重掛牌成立土地銀行，類似組織名稱改為“土地流轉中心”、“土地交易中心”等，使名稱與其性質、內容和運作方式相吻合。