來源：商業與地產、智信資產管理研究院、乾立基金

　　1. 存量房時代

　　由于有限的土地資源，尤其是核心區域，中國房地產正在步入存量房時代。一個重要指標是，一座城市的房屋供應(住宅、非住宅)存量房交易量已經超過新房交易量。按照這個指標來看，現代的發達國家幾乎毫不例外都處在存量房時代。以美國住宅為例，美國每年房屋交易500萬套，但滿足500萬套住房需求的90%是二手住房，新房只滿足需求的10%左右。而中國的房地產正從新建、開發、交易為主的市場逐步轉向存量房和新建房并重階段，最終走到以存量房交易為主的時期。

　　一線城市大多已進入存量房時代，特別是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式。2007年前后，城市存量規劃的趨勢開始明晰，彼時深圳新一輪總體規劃成為了全國第一個從增量到存量的總體規劃。2011年，我國的城市化水平開始超過50%，增量和存量的比例發生了明顯的變化，城市規劃已經進入存量規劃。2013年，上海的新一輪總體規劃開始立項，其中明確了土地零增長的要求。從此，存量規劃成為城市規劃行業的一個重要話題。2014年，全國城鎮化會議提出的六個大目標，全部是關于存量。2015年以后，城市正式進入內向增長模式。這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究城市更新，諸多大型開發商和房地產基金都在內部著手存量改造這一戰略，包括萬科集團、首開地產、高和資本等。

　　經初步統計全國有4.3億平方米被低估的物業面積，其中一些是硬件老舊或是運營能力有限，但是對于投資商而言卻是很好的投資機會。

　　2. 什么是存量？

　　任何資產一但建設完成（包括城市、道路、管線，高架橋等），就立刻成為存量資產。存量規劃的本質和增量規劃是一樣的，也是要創造價值。

　　3. 存量改造的特點

　　改造類物業屬于城市更新中的小型和中型項目，由于周期相對較短，在市場上更為熱門，其中小型更新項目一般僅通過物業內部的裝修改造，來快速提升租金價值；中型更新項目則是調整物業的初始規劃和使用屬性，例如商場改辦公樓，辦公樓改長租公寓等。

存量改造后的三種主流業態運營

　　（一）寫字樓的運營

1、自持寫字樓

　　與零售商業相比，寫字樓市場受互聯網的沖擊較小，需求增長較穩定，且管理及運營成本較低，因此近兩年將商場改為寫字樓（俗稱“商改寫/辦”）或者將老寫字樓翻新，成為很多開發商和房地產私募基金的主流選擇。在這類改造項目中，除了賦予舊建筑新的功能和適用性，提升運營水平也是改善經營狀況、提升經營性現金流的重要因素。

　　對于改造后的寫字樓，如果是自持物業，可以辦公社群為主導，通過聚集產業生態鏈上的不同企業，創造交互空間，從而提升空間利用率、辦公效率以及品質氛圍。

2、長租寫字樓

　　除了自持寫字樓的改造運營，一些嗅覺敏銳的資本也開始長租寫字樓，通過簡單裝修提升物業租賃價值，并面向下游客戶出租物業獲得收益，類似于“二房東”和“三房東”的合作模式。而在這類模式中，有充裕可租房源的“二房東”如能與擅長空間運營的“三房東”建立深度合作，“二房東”能盡快出租物業，“三房東”可批量獲取房源從而可將主要精力集中于空間本身的運營，雙方可以實現資源優勢融合與互補，無疑是雙贏的選擇，也可以提升整個物業的運營水平。

　　（二）長租公寓的運營

　　前瞻產業研究院的相關報告指出，發達國家品牌長租公寓產業超過50%的市場占有率，而中國目前還不到10%，巨大的想象空間催生了長租公寓行業在國內近幾年的蓬勃發展，參與者有各類創業公司、房地產中介、酒店運營公司、房地產開發企業、房地產基金等。長租公寓從模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種，前者是整租物業后改造和出租，包括You+、新派、魔方公寓等目前比較知名的一些品牌公寓；后者是從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運營，進行標準化改造與運營，比較典型的有鏈家自如。

　　總體而言，長租公寓行業還處于比較早期的階段，很多運營理念還在更新換代中。長租公寓的本義之一是提升產品質量和用戶體驗，但目前來看，一些運營商的理念太超前，在硬件和運營方面的投入超出用戶的實際需求，最終導致房租定價偏高，加上還有物業費，整體費用可能就會超出很多用戶的承受能力，退租可能上升，反而會降低整體的坪效（總營業額/總面積）。因此，對于長租公寓運營商而言，增加某些不同于傳統租房的配置和服務可能是必要的，如一定的公共空間、統一的物業管理等，但一味“做加法”可能會矯枉過正，或許只有減掉不必要的配置和冗余的開支，將總成本降下來，才能滿足真實的市場需求。

　　租金收入固然是長租公寓收入的主要組成部分，但從長期來看，公寓如果只是靠租金，盈利能力終究有限，因此后期核心價值主要在于運營，如何從租客獲取更多的商業機會及價值接觸點是所有運營商要考慮的。

　　（三）聯合辦公的運營

　　聯合辦公是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，通過空間設計和社群運營打造輕松自由的辦公環境和氛圍。

　　在聯合辦公先驅WeWork完成新一輪融資4.3億美金，估值達到160億美元后，在國內進一步激起了聯合辦公的發展熱潮，也吸引了大量資本的關注。以毛大慶打造的優客工場為例，2016年3月13日宣布獲得約2億元A+輪融資，估值40億元；6月21日，又宣布獲得3億元Pre-B輪融資，估值45億元。

　　對于聯合辦公，雖然對原有物業進行功能定位和改造提升是必要的，但并非最重要，除了通過差異化服務將閑置工位資源快速出租出去，運營模式的創新可能也同樣重要。以方糖小鎮位于上海南京西路金鷹國際的新零售辦公實驗區項目為例，這個實驗區是國內首家辦公、秀場、活動融為一體的“前店后場”，其中7-8樓為可自由定制的辦公空間，樓層配備上下水、中央空調與分體式空調、空中花園等；9樓為國內首家設立于高端購物中心頂樓的聯合辦公，擁有超高的專業穹頂秀場。基于聯合辦公，各種業態的融合有望整體提升租效轉化比。

　　另外，社群運營對于聯合辦公的重要性不言而喻，因為聯合辦公最重要的價值就在于聚攏了大批創業者的社群，圍繞這些社群可衍生出多種增值服務，包括行政管理、工商管理、融資等配套服務，這些增值服務也是具有很大盈利可能的。

存量改造&運營模式：輕重資產之變

　　（一）重資產模式

　　收購老舊物業后進行改造和持有運營的模式（私募基金），或者拿地建設后持有（房地產開發商），屬于重資產模式，這類物業一般在核心地段，確保了資產本身的升值空間。高和資本即屬于重資產模式的典型代表。作為中國首支、也是最大的商業地產基金，高和資本專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區域的商業不動產，在北京、上海核心區域投資總額超過240億元。

　　（二）輕資產模式

　　租賃核心地段或非核心地段的老舊物業后進行改造和運營的模式，屬于輕資產模式，或曰“二房東模式”。上文提到的長租寫字樓、長租公寓和聯合辦公等業態都屬于輕資產模式。

　　此外，隨著商業地產“以售養租”的重資產發展模式難以為繼，以萬達、紅星、大悅城為首的國內商業地產企業憑借自身多年的項目操盤經驗和人才儲備，也開始采用輕資產模式（包括品牌和管理輸出、基金化運作等）大舉擴張，旨在以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，實現利潤最大化。以大悅城為例，在2016年12月底開業的天津和平大悅城這個項目中，大悅城與第二大股東新加坡政府投資公司GIC合作，大悅城不持有天津和平大悅城具體股份，但從前期定位規劃階段開始入手，到建筑設計、招商、開業運營，全程參與項目開發的各個環節，并通過輸出管理來獲取管理費與未來的優先購買權。這一模式有望被大悅城快速復制到全國各地其它項目上，從而加快規模擴張步伐。

　　（三）重資產和輕資產結合模式

　　輕資產模式可能前期投入比較小，風險相對較小，但整體的收益也較小。重資產模式可能總投入比較大，資金沉淀時間比較長，對風險的把控、資金的運營能力都提出更高的要求，但整體的收益空間也更大。兩種模式各有利弊，而由于在城市更新的項目中不同業態、不同地理位置的項目對接的資源更加細分，資源分布更加廣泛，因此城市更新項目更適合于輕資產和重資產結合的模式。

　　例如私募基金或開發商收購改造或建完大樓之后需要招商運營，而如果在改造或建設前就跟聯合辦公等輕資產運營商建立合作關系，相當于鎖定了一個長期租戶，還可以聯合運營，甚至可以是雙方一開始聯合去看項目，重資產方提高了運營效率，輕資產方高效獲取了房源，能夠最大程度實現雙贏。同時，對于大悅城這樣的地產商而言，在發展輕資產模式的同時也并不會放棄核心城市核心區域的重資產開發和持有，依然會是輕重結合的路線。

存量改造案例分析

　　以下通過改造后的物業類型進行分類：

　　1. 辦公樓項目改造

　　據觀點地產網統計顯示，目前全國有4.3億平方米被低估的物業面積，其中一些是硬件老舊或是運營能力有限被淘汰，這對于投資商而言卻是很好的投資機會。

　　根據高力國際的數據，2016年上海全市共有寫字樓大宗交易38筆（包括寫字樓32筆，商務園區6筆），其中涉及改造的項目有7個，占比接近兩成。上海第一批現代化辦公樓大約在1995年開始建造并進入市場，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區域。經過20多年的發展，上海市區甲級寫字樓已然成為最具投資價值和穩定回報的優質資產，吸引了大批投資者和企業。但隨著時間推移，現存寫字樓存在外觀陳舊、設備設施老化、能耗大、缺少配套服務設施等問題，導致其出租率及租金低、管理運營成本居高不下，亟待改造。

1)靜安高和大廈：

收購→改造+業態調整→租金提升

　　項目位置：南京西路華山路2號，毗鄰靜安寺，地鐵2號線7號線交匯。位于南京西路頂級商圈的核心位置，東鄰靜安寺、西鄰1788國際中心、北鄰百樂門、南鄰會德豐國際廣場。周圍超甲級寫字樓、購物中心、五星級酒店眾多，屬于上海最高檔的辦公區域和最繁華的商業區域。

　　原狀：原為中華企業大廈，該寫字樓建筑年代較早，規劃設計等方面也有待改進。對外出租66%，大部分2012年，2013年到期，其余自用或控置。

　　收購時間：2012年10月

　　收購方：天津暢和股權投資基金管理有限公司，由高和資本與國開圓融資產管理有限責任公司共同設立，其中高和資本持股51%。

　　收購價格：7.9億并購，收購單價約為3萬元/平米。標的物業評估的市場價值為7.63億元。

　　收購方案：中華企業大廈5至27層物業，體量2.6萬平方米。為實施本次收購，高和資本聯合國開行通過信托計劃、私募基金與銀行貸款結合的方式完成多次杠桿收購，其具體收購安排如下：

　　a) 高和資本以其控制的天津暢和為平臺、國開行旗下的國開金融以其控制的國開元融為平臺，設立合資公司“元融暢和”作為基金管理人；

　　b) 高和資本與國開金融分別制定相關方作為信托計劃的一般級委托人（實際承擔劣后責任）向信托計劃吹，以1：2的比例募集信托計劃優先級出資（“杠桿一”）；同時，國開金融以其持有的物業通過非貨幣方式向信托計劃出資，認購信托計劃的中間級信托單位；

　　c) 信托計劃設立后，元融暢和作為GP與信托計劃作為LP共同設立基金——上海高開錦有限合伙企業（“上海高開錦”或“基金”）；

　　d) 國開行以上海高開錦自由資金1：1的比例向上海高開錦發放并購貸款（“杠桿二”）；

　　e) 通過上述結構安排，高和資本和國開金融最終實現了自由資金出資（包括其制定的一般級委托人出資）與整體收購對價1:6的超高杠桿。

　　改造方案：通過整體改造和運營，打造南京西路甲級地段的最新精品寫字樓，吸引以金融、文化、服務業為主的跨國企業和國內高端企業總部入駐。通過寫字樓兩級分化的市場斷層——中間斷檔，區域內頂級寫字樓租金全部在10塊以上，而普通寫字樓租金在3-5元之間，5-10元檔次的寫字樓供應為零。以填補該檔次的市場空白為定位。高和資本進行大規模升級改造和業態調整，通過外立面、室內公共區域、樓宇硬件等方面的提升和改造，使其達到國內甲級寫字樓的標準，并將中華企業大廈重命名為高和大廈，以及重新進行銷售和招租。

　　具體的改造部位主要有：

　　a) 室內大堂、電梯廳、其他樓層過道展開精裝。

　　b) 電梯內控及外呼按鈕將更新，4臺電梯將調整為兩臺高區，兩臺低區。

　　c) 玻璃幕墻更換為更節能環保的新幕墻。

　　d) 衛生間整層投資客戶按照一個精裝考慮，散售樓層按室內精裝衛生間交付。對于散售樓層，交房時可以把 01 -03 戶和 06 -08 戶的走廊隔墻外移，以增大這兩戶使用面積，把“回”形變成“工”字形走廊。

　　e) 室外景觀園林和咖啡廳。

　　改造成果：更新后，靜安高和大廈的整體估值超過10億元，租金從4.0元/平方米/天一躍升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被譽為當年上海寫字樓市場租金增長最快的項目。入駐的租客包括金賽藥業、國都證券等品牌租客。金賽藥業是亞洲最大的重組人生激素生產企業，國內規模最大的基因工程制藥企業；國都證券則是國內排名前十的專業證券公司。

　　借此高和資本正式進入上海市場，并將借助其在商業地產資產管理經驗對此物業進行改造提升。挖掘并釋放優質物業內在價值潛力，這也延續了其在一線城市核心地段收購存量物業的核心戰略。該案例是上海市城市更新的范例。高和資本將該物業以帶租約銷售的方式散售予投資者，目前已完成退出。

2）高和藍峰大廈：

全面升級帶來租金快速增長

　　項目位置：位于北京東南三環十里河區域，扼守京沈高速、京津唐高速、京滬高速等交通要道，距離國貿CBD 僅4站地鐵，未來會三條地鐵在此交匯。

　　原狀：原為“丹陽大廈”，是北京元鴻房地產開發有限公司于 2004 年推出的純寫字樓項目。本次收購前，為韓建集團所屬的北京丹陽房產開發有限公司獨家所有。大廈高 18 層，總高度 77 米，占地面積6661 平方米，建筑總面積達 43561 平方米。樓宇硬件尚可，只是疏于日常運營，加之處于因家居、花鳥魚蟲市場聞名的十里河商圈，租金水平一直未能突破5元/平方米。周邊乙級寫字樓如聯合國際大廈，散售價格大約 3.5 萬元 / 平方米。

　　收購方：高和資本

　　收購方案：2013年11月21日，高和資本正式宣布完成對丹陽大廈的整體收購。盡管并未公開此次收購價格，但業內人士預計收購總價將在15億元以上。（丹陽大廈當時的標的價格為14.88 億元。）

　　改造過程：對項目收購后進行了整體的改造定位及設計，打造高和的第一座藝術寫字樓，目標租戶群是傳媒產業相關的TMT(科技、傳媒、IT)類企業。改造后的藍峰大廈在辦公環境、空間尺度、使用功能上帶來變革性提升，工程耗時大半年，每平方米面積的改造成本達到數千元。具體改造過程如下：

　　a)重修大堂，覆蓋立體綠植墻、疊石水景廣場綠化景觀，花園辦公大堂及公共區域，.改造升級樓體景觀照明；

　　b) 增加了智能治理PM2.5的凈化設備；

　　c) 引進員工餐廳、咖啡廳配套，同時引進便利店等服務設施，滿足辦公白領就餐、休息等需求；

　　d) 引進國際一線物業服務公司；

　　e) 引入“資產精裝修”概念，就是高和在銷售的時候，與業主簽一份資產管理協議，繼續保留一定年限的資產出租權，方便統一招租和物業管理，幫助新業主培養穩定的租戶，尤其是大品牌租戶，他們對租客品質和整體租金能起推動作用。

　　改造結果：高和資本在收購藍峰大廈后，通過整體改造和高效運營，將藍峰大廈的租金由4元/平方米/天提升至7.2元/平方米/天，租金平均漲幅達到75%，被評為2015年北京市場租金漲幅最快的寫字樓。租金的提升也令藍峰項目的投資回報率達到5%以上，領跑北京市場。同時， 2015年成為北京的高端寫字樓銷售冠軍，成交8.5億元。

3）徐航base（原上海航空科技大廈）：

通過創意設計和完善設施配備升級租金

　　項目位置：航空科技大廈項目位于徐家匯商圈，周邊商業氛圍濃郁，配套設施齊全。但項目所處地理位置不算最佳，距離地鐵1、9號線步行5分鐘內即達。

　　原狀：租金為4-5元/平方米/天

　　改造方：翌成創意資產運營管理（上海）股份有限公司

　　改造方案：將項目定位為創意甲級寫字樓，進行了為期半年的改造和產品的全面提升。一樓二樓增設配備健身中心，及多元化的健康餐飲； 每個樓層增設寬敞的露天陽臺和空中花園，頂樓的天臺寬敞明亮兼具休閑及戶外活動功能，并融入時辦公及餐飲理念。

　　改造成果：經過為期半年的改造和產品的全面提升，最終將租金從4-5塊提升到后期的8塊左右，與同商圈標志性物業港匯廣場持平。

4）中關村互聯網金融中心：

酒店改建互聯網金融中心

　　項目位置：位于北京中關村，中關村西區23號地塊。

　　原狀：前身是凱賓斯基酒店，經營狀況不佳。

　　改造方案：功能定位為科技金融機構聚集空間，重點吸引互聯網金融、要素市場、股權投資以及銀證保等各類有代表性的科技金融機構、服務平臺和行業組織聚集。在海淀區出臺政策支持后，對入駐企業實施了諸多租金優惠和租房補助政策。

　　改造成果：更新后，吸引了互聯網金融企業入駐，成為我國互聯網金融產業的集群和創業企業的孵化器。截止到2015年，已經有P2P網貸公司、第三方支付企業、金融大數據企業、金融產品搜索平臺陸續搬了進來，包括京東金融集團、百度小貸等互聯網金融機構。這棟已聚集35家互聯網金融各產業鏈企業的大樓，成為全國首家聚焦吸引互聯網金融行業全產業鏈的建筑，也成了名符其實的互聯網金融中心。

5）東海商業中心：

全面整改

　　項目位置：地理位置極為優越，處于寸土寸金的黃浦區延安東路，屬城市核心區域人民廣場商圈，不僅是上海傳統城區的核心商圈、多重交通線路匯聚的樞紐，亦是商務、貿易、零售、金融、信息等產業相互關聯的城市節點，10多家商場、40余棟寫字樓、100余家企業落戶于此，配套完善、交通發達，金融商務氛圍十分濃厚。

　　原狀：其寫字樓于1997年竣工，由深圳東海房地產發展有限公司開發，上海東海商業中心總建筑面積約為6.3萬平方米，1至4層為商業，5至26層為辦公。

　　改造方案：2015年在進行了全面的整體改造，淘汰了40%的租戶。

　　改造成果：取而代之的是國內外知名企業，租金上漲了40%左右，物業管理費上漲12%左右。目前，東海商業中心保持在90%以上的高出租率，著名跨國企業尼爾森及EBAY、JEBSON均駐扎于此。2016年4月20日，遠洋地產正式完成對上海東海商業中心的收購和物業交割（遠洋地產通過某境外基金公司收購，遠洋地產作為GP）。

6）北京萬豪中心：

因時制宜地改造

　　改造商：上海城市地產

　　改造時間：2006年

　　原狀：北京著名的爛尾樓項目“名城國際大廈”

　　改造方案：因為臨近奧運會，先是完成了萬豪酒店的建造，抓住了奧運期間酒店需求旺盛的契機。在奧運會結束后，再一次看準了CBD辦公物業的風口，將兩座塔樓從萬豪收回改造成辦公樓，滿租后又將第三棟塔樓改成辦公樓，并引入配套商業，通過調整定價和豐富業態，不僅酒店的利潤沒有下滑，辦公樓和商鋪的租金收入也穩定增長。

　　2. 商業項目改造

　　對傳統商業零售地產來說，由于電商的強烈沖擊下，目前正在歷經寒潮，這也加速了商業零售地產的轉型和改造。消費者對高品質、體驗性極強的商品消費需求正在快速增加，建立以消費者為核心的“體驗式服務”模式，這就需要構建一個滿足消費者購物體驗及社交欲求的場所。因此，商場的改造和運營管理，成為盤活存量資產的關鍵。

1）凱德望京：

辦公樓改購物中心

　　原狀：收購望京項目時，出地三層，凱德調整的方面是，將原本打算做辦公的塔樓調整為購物中心。

　　改造方案：運營10年之后，望京項目在今年進行了外立面的翻新和停車場的升級改造，同時，凱德商用每年都會預留資金對地面、墻面和燈光進行優化。然而，比提升硬件更關鍵的是軟件的升級，它考驗的是運管團隊的敏銳度和節奏感。

　　此前，望京項目的6-7層是大餐飲，8-9層是KTV，10-11層是健身房。6-11層只有三個品牌。當凱德發現餐飲與市場消費習慣脫節，KTV的經營也較弱時，便與經營者溝通提前結束租約，騰出4層面積增加了四五個品牌。

　　運營年限長，租金逐漸升高，租戶對消費頻效也會有更高要求，凱德會考慮業態和品牌的豐富度，盡量控制店鋪不要太大，擴大顧客的選擇面；同時保證商場的活力，使得顧客在購物時，視覺上、觸覺上有互動。

　　10年時間看似很長，但按商業地產3年一個周期來看，不過短短三個周期，在頭一個周期，主要是確定商場的定位和運作，第二三個周期，則可以更好地對這個商場進行把控。

　　新加坡凱德商用一直以商業輕資產運作見長，輸出品牌和管理。凱德商用目前的項目，很多都由收購得來，不可避免地要涉及存量商業項目的改造。

2）上海新天地：

老建筑變地標性商業區

　　原狀：原法租界1914年第三次擴建的舊式里弄住宅。坐落于上海盧灣區，處于”市中心的中心”，上海新天地位于市中心盧灣區淮海中路東段，高架橋交匯點。北至太倉路；西至馬當路；南至自忠路；東至黃陂南路。是一個成熟的商業地段。毗鄰”中共一大會址”，與很多“一大會址”有關的建筑物需要保護，同時，“一大”周圍不能建高層建筑物。

　　改造商：瑞安集團

　　改造方案：以上海近代建筑的標志——石庫門建筑舊區為基礎，改變石庫門原有的居住功能，創新地賦予其商業經營功能。傳統與現代的融合、新與舊的交融不僅表現在建筑形式方面，更多的是體現了中西合璧、兼容并包的上海石庫門居住文化。

　　改造成果：最終新天地成為了以上海獨特的石庫門建筑舊區為基礎改造成的集餐飲、商業、娛樂、文化的休閑步行街。并且以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門里弄與充滿現代感的新建筑融為一體。成為上海市地標性商業區。

2）佛山嶺南天地：

華南“新天地“，歷史文化建筑群改建綜合商業區，變新旅游地標

　　項目位置：位處佛山市中心禪城區的核心位置─祖廟片區，毗鄰全國有名的國家級文保單位東華里，坐擁全城景仰的崇高地位，號稱中國極少數典藏深厚歷史底蘊的傳統富人區。

　　改造商：瑞安集團

　　原狀：項目位于佛山祖廟東華里片區，總建面達150萬平方米，

　　改造成果：目前是佛山最大型的改造項目，涉及零售物業、住宅、辦公樓、公寓和酒店等多種物業類型。至2016年，經過9年的開發，東華里片區煥然一新，成為華南極具知名度的商業及文化旅游地標。目前，該項目仍在持續的開發中，預計2020年完成。

　　改造時間：2008年2月28日

　　改造方案：沒有照搬上海新天地及該公司在內地其他項目的設計模式和理念，而是運用現代化的手法改造祖廟東華里片區內具有典型嶺南民居建筑風格的優秀歷史建筑。祖廟東華里整個古建筑群以“修舊如舊”的方式進行修葺、利用。

3）上海金橋?佳鄰坊：

陳舊業態驅使產業升級

　　項目位置：位于浦東新區金橋鎮中心，金高路佳樂路，緊鄰金橋市民文化廣場及陽光歐洲城、陽光國際公寓等中高端住宅小區，周邊社區成熟，1.5公里范圍擁有成熟社區人口10萬人，消費人群中產以上比例占40%。

　　原狀：原新金橋商業中心，項目由陽光歐洲城集團開發，于2006年首次開業，總建筑面積約5500㎡，地上商業共2層，地下一層停車場，車位約100個。并成功吸引了廊亦舫、家得利超市、愛嬰室母嬰生活館、鼎御咖啡、來音琴行、春瑞教育等品牌入駐。但經過幾年的發展，周邊的商業競爭日趨激烈。面對消費者對于更加精致舒適的購物環境和多元化購物體驗的要求，建筑風格略顯陳舊、業態配置相對單一的新金橋商業中心項目疲態盡顯。

　　改造商：天華邁卓商業管理公司

　　改造方案：面對周邊大型購物中心的強勢競爭，應精準鎖定小體量商業便利性、休閑性、消費頻次高等獨特優勢，采用差異化的品牌配置，多元化的業態組合，與大型綜合購物中心相得益彰，共同打造金橋鎮全新的文化、休閑、娛樂、商業核心區。基于此，邁卓將此項目定位成精致型社區鄰里中心，并正式更名為“金橋·佳鄰坊”，項目將著力以開放式的空間形態，時尚的建筑外形，主要業態涵蓋餐飲、生活服務、零售、親子等，為消費者提供休閑、舒適、趣味、輕松的環境體驗。

　　施工時間已在2015年8月底開始，2016年5月底整體開業。

5）天津和平大悅城：

老字號輸入運營管理新模式

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　　原狀：位于天津市和平區南京路商圈，原為天津的老字號商場津匯廣場

　　改造商：大悅城地產

　　改造方案：改造后項目總建筑面積達18萬平方米，商業運營面積近7萬平方米，擁有地上六層，地下一層，是營口道地鐵站的上蓋物業。進行了內部建筑改造，設置了兩個“天飛梯”，留出中庭退臺式共享空間，使項目煥然一新。在經營上，將引入大悅城主題街區產品線，打造符合定位的全新街區產品，提供極致互動體驗，“六樓”、“超級工厰”、“Hi內”等主題街區均為商圈首創。

　　大悅城地產并未投入資金收購該項目，不持有津匯廣場股份，而是輸出運營管理模式，與基金合作方新加坡政府投資公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC是大悅城地產的重要合作機構，不2016年8月18日，GIC與中國人壽旗下公司以總價92.89億人民幣，收購了大悅城地產旗下的立運、熙安和錦星公司的股權。）

　　改造成果：目前天津和平大悅城累計簽約品牌184個，累計簽約率達到100%，包括言幾又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等知名品牌，另引入百余個首次亮相南京路街區的品牌，40多個新進入天津的品牌。

6）北京世貿天階：

商業項目不斷更新

　　原狀：2007年建成，作為北京乃至全國的標桿型商業項目，世貿天階以得天獨厚的地理位置、獨特鮮明的建筑風格、世界第三大天幕以及眾多國際知名品牌的入駐一直吸引著行業的目光、消費者的青睞，這里一度被稱為“夢開始的地方”。 世貿天階即將步入第一個十年，這里仍然是眾多國際品牌亮相首選之地。面對商業環境的變化、電商的沖擊，消費者購物行為的改變，促使世貿天階著手改造升級。

　　改造方案：在2016年開始了大刀闊斧的改革，從品牌架構、硬件設施、客戶服務、購物體驗上進行全面的升級改造。此次調改始于2016年初，歷時5個月，從B1的重裝改造，到品牌結構的優化升級，物業管理團隊和商戶們做出了積極的努力，終于在去年十一如期開業并實現了60%以上的開業率，截至11月還將有30%的店鋪陸續開業，其中blt超市和西貝莜面村也都在10月10日正式對外營業，十一期間雖然有些商家還在試營業，但客流卻相當可觀，各家餐飲門前都排起了長龍， B1開業迎來開門紅。

　　以上的幾個改建零售商業項目的案例能分為幾類：1. 創造性改造：利用歷史文化建筑，打造全新地標型綜合類商業項目，此類項目投資巨大，改造期長，例如上海新天地與佛山嶺南天地；2. 變革型改造：通過并購原項目，改造成商業項目，持有經營，并持續結合市場狀況改造，如凱德商用的項目；3.出塵煥新改造：陳舊業態帶來的必然更新改造，原開發商引入新的運營管理團隊，例如世茂天階項目，上海金橋項目，天津大悅城項目等。

　　3. 產業園區改造

　　通過挖掘老建筑老廠房的歷史文化價值、情感共鳴、情懷記憶等，匹配商業，從而形成一個獨特的體驗空間，讓商業邏輯更綻放魅力；其次，利用老建筑形成具有獨有的商業主題，通過唯一性引起消費力的變化。如今倡導的是體驗性消費，不僅強調真實性功能需求，還強調在逛的過程中產生非目的性消費。

1）上海1933老場坊：

屠宰場變時尚勝地

　　建成時間：1933年

　　原狀：老場坊前身為上海公共租界最高行政機構工部局所建遠東最大的宰牲場，由英國著名設計大師巴爾弗斯（Balfours）設計，余洪記營造廠建設，帶有明顯的古羅馬帝國時期巴西利卡式建筑風格。建筑外立面的水泥外墻從上到下設立花窗，由方、圓2種元素組成。

　　改造方案：改造過程保留建筑本身最本真的特色，同時又賦予它更多的現代功能，并植入最時尚的文化創意產業，從而使1933老場坊變身為既代表老上海輝煌歷史，又承載現代文化功能的獨一無二的滬上建筑景觀。

　　改造成果：自1933老場坊修復成功以來，法拉利慶典派對、BMW亞洲公開賽慈善晚宴、保時捷60周年車展、雷達表50周年慶典、上海國際創意產業活動周、巴黎藝術設計展、王家衛電影《藍莓之夜》亞洲首映派對、Adidas三葉草經典系列狂歡派對、國際鉑金協會中國成立10周年慶典晚會、芝華士、可口可樂、耐克等等一系列國際一線品牌與影響重大的文化慶典活動，紛紛在此綻放異彩。

　　隨著1933老場坊知名度大增，如IPOD專賣店、American Apparel服飾店、UNISONO、亞洲時代陶瓷工藝品店、雪茄客上海俱樂部等一批國內外高檔品牌紛紛落戶于此。這座曾經承載古老工藝流程具有濃厚歷史氣息的建筑，如今已成為全上海最激動人心的時尚先鋒之地。

2）上海8號橋：

早期老廠房改造時尚企業

　　建成時間：20世紀70年代

　　原狀：上海汽車制動器廠約15000平方米的老廠房

　　改造方案：2004年3月開始著手改造，是上海老廠房改造較早的項目之一，由時尚生活中心進行改造，為上海首批創意產業集聚區。項目總占地面積近萬平方米，建筑面積逾20000平方米。

　　改造成果：該項目吸引了眾多創意類、藝術類及時尚類的企業入駐，包括海內外知名建筑設計、服裝設計、影視制作、畫廊、廣告、公關、媒體、頂級餐飲等公司，如設計金茂大廈的S.O.M、設計新上海國際大廈的B+H、英國著名設計師事務所ALSOP、法國F-emotion公關公司等。目前，入駐率保持在90%以上。

3)上海濱江創意產業園區：

老舊工廠變設計天堂

　　建成時間：1920年代

　　原狀：位于上海市楊樹浦路近寧武路，原是上世紀20年代的一個舊工廠。

　　改造方案：由臺灣知名建筑設計師登琨艷設計改造。在廠房改造中，融入了大量的廢棄木料，瓦片青磚甚至是石庫門等草料，通過青草毛竹將這些搭配組合，用年輕的視覺打造出最前衛的空間環境。

　　改造成果：變設計產業的天堂。吸引了大批游客和企業，企業中尤以創意型藝術型為多。

4）深圳田面設計之都：

老先鋒煥發新活力

　　建成時間：上世紀80年代

　　原狀：深圳田面設計之都作為改革開放的先行地之一，由田面10棟舊建筑改造完成，包括6棟廠房和4棟宿舍，建筑面積約5萬平方米。但越來越密集的廠區隨著第三產業的發展逐漸衰退，造成土地以及城市資源的極大浪費。舊建筑改造成為該區發展的重要途徑之一。

　　改造方案：舊建筑改造后的園區內的空間設置包含了七個板塊，包括設計辦公企業區域、公共商務空間、展覽展示空間、創意型主題型酒店、配套運營功能區、現代化公寓以及通過地下車庫改造的酒吧休閑區。

5）北京ART國際藝術園：

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老酒廠變藝術園區

　　原狀：30年歷史的老酒廠，座落于北京市朝陽區安外北苑北湖渠，東連望京小區，西接亞運村。占地面積20000多平方米。

　　改造方案：老廠區的安靜，大氣與現代藝術的時尚，精致相結合，充滿藝術氣息。

　　改造成果：園區內定期舉行享有國際知名度的展覽，吸引了大批國內外藝術家和業內人士，也為酒廠?ART國際藝術園帶來了大量的人氣。同時，通過這些展覽的舉辦，奠定了酒廠?ART國際藝術園在藝術行業以及相關領域的學術和文化定位。

6）上海紅坊：

繁華路段老廠房變地標觀光勝地

　　原狀：是上海鋼鐵十廠原軋鋼廠廠房，位于淮海西路570-588號，地理位置十分優越，緊靠虹橋CBD，周邊交通四通八達。上海紅坊占地面積約有5萬平方米，建筑總面積約4萬平方米。

　　改造方案：改造后的紅坊內有眾多手工作坊，裝修精致的百貨商店，商務辦公、大型展示、畫廊、休閑餐飲、等多種功能。舊城改造項目建有上海城市雕塑藝術中心及2600平方米大型展示廳，文化交流活動頻繁，文化藝術氣息濃厚。現代化的鋼筋水泥與老建筑相結合，時尚的休閑方式與傳統街區將結合，彰顯自然和諧。

　　改造成果：上海紅坊因其濃郁的文化藝術氣息，每年吸引大批中外游客觀光旅游，是上海的地標建筑之一。

7）上海同樂坊：

弄堂工廠年輕時尚場所

　　原狀：位于上海市靜安區內，原先集聚了5家上世紀20年代的弄堂工廠。隨著城市化發展的腳步越來越快，這些老的工廠因為產能落后，能耗較大被逐漸淘汰。

　　改造方案：占地面積約為1萬平方米，主要以酒吧、咖啡館、俱樂部等為主體的年輕時尚場所。

　　改造成果：在原有傳統建筑和風格的基礎上，重視商家特色和創意宣傳，引入了劉嘉玲的muse酒吧、林棟甫的老灶店、寶馬會所等。

8）上海田子坊：

經典石庫門老里弄變身文創產業園

　　原狀：位于上海盧灣區泰康路２１０弄。泰康路是打浦橋地區的一條小街，１９９８年以前，這里還是一個馬路集。原先是上海老里弄，有30多種不同風格的經典石庫門建筑。石庫門內部設施陳舊，作為住宅難以反映其市中心區位的價值。

　　改造方案：若作為文創產業園，則不但可以保護歷史建筑，更能達到市場價值的最優化。

　　改造成果：自田子坊一期建成后，知名工作室與藝術家不斷進駐，文化創意氛圍逐漸成熟。在田子坊二期改造中，創意園周邊居民自發將破舊的住宅改造并租賃給商戶，出租率高達80%，很好地迎合了市場需求。最終形成了一個建筑面積2萬方的創意產業園，其中由環境驅動自發改造成文創辦公的建筑面積為一期的3倍。

　　田子坊位于１９９８年１２月２８日，一路發文化發展公司首先進駐泰康路，揭開了泰康路上海藝術街的序幕，不久又有著名畫家陳逸飛、爾冬強、王劼音、王家俊、李守白等以及一些工藝品商店先后入駐，使原來默默無聞的小街漸漸吹起了藝術之風。

9）南海意庫：

老廠房變創意園

　　原狀:坐落于深圳蛇口半島，原為“三洋工廠”6幢老廠房

　　改造方案：園區由建筑相關設計類、網絡網游設計類、平面廣告及營銷設計類業態所組成，并輔以形象設計、烘焙創意、時裝設計、手工藝創意等商業業態

　　改造成果：容納吸引了一批初創公司、上市公司以及國際知名企業。

　　以上項目大多數為大多為老舊建筑或老舊廠房改造成的時尚創意園區，改造前后差異越大，越前衛，越能獲得文化藝術類產業青睞，也是體現了城市更新中對歷史的傳承和新時代的變革。

　　4. 改造成聯合辦公樓

　　聯合辦公和長租公寓是目前比較風行的兩種存量改造業態。

1）上海新車間

　　原狀：位于上海徐匯區，原為普通辦公場所。

　　改造方案：配備了完備的工具、零件、獨立的寄存箱供創客們DIY時使用，也提供各類個性化服務。

　　改造成果：是中國第一家創客空間，創客們可以在此開設講座、交流經驗，進行頭腦風暴，還有咖啡館等場所提供休閑娛樂。新車間的社區化運營模式既為每個創客分配了獨立的工作空間，也提供了相互交流的機會，吸引了大批創客入駐。

2）WeWork中國旗艦店

　　原狀：位于威海路 696 號，原本是一個廢棄的鴉片工廠，曾一度是藝術家們聚集創作的地方，在 2011 年被納入改造范圍。

　　改造方案：整棟樓呈“回”字形，設計師在原本露天的中庭部分加蓋了玻璃屋頂，屋頂之下就是整個空間的開放區。網織狀的線繩上掛著一粒粒圓球狀的燈，讓本來就敞亮的大廳更加亮堂且具有裝飾性。旋轉景觀樓梯將三層樓連接，美觀又實用。每層都有吧臺分布，啤酒、咖啡等飲料免費提供。音樂貫穿整個中庭，音量大小適中，不會影響工作，同時又能增添氣氛的活躍。

　　WeWork 威海路新空間共有 1300 個工位。空間窄小且可以保證短時間內舒適使用的電話亭、多功能會議室、流動性工位和大小不一的固定辦公室等硬件產品都是通過建筑信息建模（Building Information Modeling，簡稱BIM）對用戶使用信息進行收集、分析而設計出來。從裝修材料的挑選和處理，到各個功能性設施的安排和設計都是全球標準化。

　　WeWork 的三大招數、分別是空間、社區、以及服務，其中社區和服務是這個品牌最大的優勢。

　　5. 出租公寓改造

1）新派北京CBD旗艦店：

收購+改造+持有+資產證券化

　　2013年新派公寓收購了北京森德大廈，通過收購+改造裝修不超過1.6億人民幣，成為現在的新派北京CBD旗艦店。現在資產名義價值如果按照區位住宅市場散售價估算已經達到5個多億，三年間增值達3倍多。

　　現在新派公寓正謀求在交易所推出中國首個公寓類REITs，成為中國公寓行業首個“資產收購+持有運營+資產證券化”的標準化樣本。

　　此外，新派還有其他四種物業獲取模式（新派稱之為四輪驅動組合拳模式）：即私募REITs模式來做CBD旗艦店，用二房東的整租模式做了故宮店和新國展店（新派用房東利器進行出租管理），用品牌輸出模式正在做南京人才公寓及成都高新區精品公寓，同時與開發商合資的模式也在南京和北京馬上落地，在深圳與機構合作的人才公寓也會今年落地。

2）魔方公寓：

租賃商業項目+改造+出租

　　魔方就一直瞄準集中式公寓市場。他們運作的模式通常是租賃一整棟商業地產，然后按照統一的標準裝修改造，把房屋出租給22-35歲的白領人群，租金在3000元-6000元之間，最后再通過提升產品價值以及配套的生活類增值服務達到盈利。2016年，魔方深感以租賃物業再改造轉租的方式或許會趕不上存量市場發展，遂參股定位于存量資產收購的藍山資產管理有限公司（簡稱“藍山資產”）。

３）灣流國際青年社區：

“存量資產改造+地產金融+互聯網”

　　上海規模最大的集中型共享式國際青年社區管理方的灣流國際，其通過“存量資產改造+地產金融+互聯網”的創新商業模式。核心團隊基本出身于星浩資本、金地集團和雅詩閣。2015 年 8 月成立之初就通過基金模式融資 2.5 億元人民幣，4個多月時間內完成了上海 12 個項目的投資。灣流國際聯合了包括法國鋒思GPT、AAI、Team+、Lvliving等在內的國際一線建筑設計事務所。例如周浦社區中，針對時下年輕人不同個性需求，把人群細化對應到風格細化，設計了輕熟女工業朋克風、文藝女青年北歐輕奢風、暖宅男日式和風等十幾種戶型，獨立套房精裝全配。寶山的灣流國際青年社區還成為國內首例將商場改造成住宅的項目。

　　由于出租公寓市場的創新性，這類改造還往往加上了互聯網以及資產證券化運作，成為地產輕資產創新運作的典范，這也為其他類型的存量改造，在融資，經營和退出上提供了思路。

　　6. 民宿改造

梵舍城市民宿：

老洋房改建五星酒店

　　梵舍， 城市民宿品類開創者，成立于2015年，總部位于上海。按照國際五星級酒店標準，設計建造和服務運營，定位于高端連鎖城市民宿的品牌。服務于對空間品質和文化格調有高追求的高端商務、度假和休閑人群。旨在打造中國首家標準化運營體系的分散式民宿酒店管理公司。

　　每個城市包含50~100套分布在歷史街區或高端小區的分散式民和1~2棟含30~50間套房的集中式民宿。首開城市上海集中于法租界，以最具上海歷史及文化特色的老洋房為標的物業進行。目前已有老洋房民宿酒店近50家（包含待運營項目）。

　　其中，在上海，梵舍將視野放在黃浦、靜安、徐匯這三個中心城區，一年時間，他們打造已經打造了20套各具風格的民宿，其中初期產品目前入住率已經達到90%。

　　7. 文化旅游商業區

1）南京夫子廟整體改造項目：

老舊景區創新

　　原狀：原建筑多為20世紀80年代按明清時期建筑形制修建，立面破壞嚴重，且與現代功能沖突。租賃與產權關系的復雜導致現狀缺乏控制，立面體塊關系復雜凌亂。

　　改造方案：改造中統籌商業規劃和商業模式的更新換代，根據產權與業態梳理整個街區建筑群的立面關系，在恢復傳統風格的基礎上適度創新，提升景區整體文化內涵和商業氛圍。夫子廟創造性的打通了秦淮河邊的商業動線，在貢院街和秦淮河之間穿插‘毛細血管’式的通道，采用現代手法，使商業步行街與秦淮河自然融合。并針對不同業態對其進行創新抑或作古，并以現代材料重新詮釋傳統建筑韻味，使改造后的夫子廟具有“新”與“舊”相融合的形象特征。同時，將建筑要素和商鋪要素分離，以在保證商業多樣性的同時保持傳統建筑的風貌。

2）成都文殊坊：

將商業規劃融入文化旅游

　　原狀：成都文殊坊以宗教佛禪文化、民俗文化為主題，以古建筑、古廟遺跡、民俗景觀為核心的現代體驗式旅游，形成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購物為一體的多功能都市旅游商業文化區。充分體現老成都人文歷史精髓的都市文化休閑旅游勝地。

　　改造方案：大部分建筑拆除后重新進行情景商業規劃，形成不同的商業功能分區，并通過幾條商業主街串聯；寬窄巷子則以三條巷子為軸線，合圍形成三種功能各異的四合院式街區，步行街寬度4-7米，成為聚集人氣的步行商業游覽空間。

　　改造成果：改造后的文殊院片區有自己特有的川西民居文化和佛禪文化根基，建筑在此基礎上再加以復興就顯得更有生命力。

　　8. 住宅改造

　　目前業內的住宅市場仍未大面積轉化成存量市場，仍然以新房和二手房銷售為主。因此住宅改造的案例目前并不多見。

上海鉑悅濱江

　　原狀：浦東新區洋涇社區C000204單元1-03-05地塊，屬于上海汽油機廠，隸屬于市屬國企上汽集團，2002年—2013年，浦東新區政府歷時十余年完成這一地塊的土地收儲。2014年，旭輝以41.75億元的總價競得該地塊，溢價19.6%，樓板價18419元/平方米。

　　開發商：旭輝集團

　　改造方案：打造成豪宅項目——鉑悅濱江，別墅單價為13萬/平方米。

專注于存量改造的地產基金

　　存量改造項目中，資產管理機構以及運營商的專業能力則會更大程度上決定項目價值的實現。目前很多大的地產商拿地能力強，但運營能力嚴重不足，好的資管、運營團隊又缺乏資本去獲取資產，而不同類型城市更新業務與金融工具之間可建立多種勾稽關系，所以未來各方共同成為GP管理人來設立基金，一起參與具體的業務管理，設計退出機制，或許是存量改造項目合作的發展趨勢。

1）高和翰同

　　成立時間：2015年10月

　　資金方：翰同資本與高和資本

　　資金規模：一期5億元的基金在短短兩個月內獲得了全額認購，并于2015年12月份出資到位。

　　投資案例：目前已經投資了7家企業，主要為創新的運營商(包括長租公寓、文創產業園、商業地產運營、養老地產、旅居等)、交易平臺、以及服務型企業等。其中包括集中式連鎖公寓“新起點公寓”、聯合辦公品牌“優客工場”、沿街商鋪轉租服務機構“鯤程投資”、海外度假別墅預訂平臺“第六感SenseLuxury”、長租公寓租房平臺“嗨住”、企業空間交易及服務平臺“空間家”、商鋪租賃服務平臺“鋪天地”。

2）朗詩中信城市更新投資平臺

　　成立時間：2016年9月8日

　　投資方：朗詩綠色地產與中信資本

　　投資方向：一線城市的存量物業改造

　　投資總額：超過200億元

　　投資的存量改造案例：在投資平臺成立之前，朗詩和中信資本已經試水了位于上海的朗詩新西郊項目。該項目原名為虹橋綠苑，去年朗詩通過股權交易形式在境外以5.4億元收購了項目公司，單價為3.5萬元/平方米，如今項目周邊的在售新房均已經超過了10萬元／平方米。

　　其他信息：朗詩和中信的合作結構是50:50，股權對半，聯合管理，中信資本和朗詩旗下的青杉投資將作為聯合投資人和基金管理方的角色，為項目作出基金安排和投資選擇，朗詩綠色地產操盤團隊將負責項目的開發、改造、銷售和運營，最終由雙方一并找到適合具體項目的退出方式。

3）歌斐改造增值基金

　　成立時間：2016年

　　投資方：歌斐資產

　　投資方向：旨在應用專業的資產管理理念和先進的金融工具改造存量寫字樓地產，提升其價值。

4）萬丈資本

　　成立時間：2015年

　　投資方：萬科

　　資金規模：初期募集規模不小于100億元

　　投資方向：主要關注存量資產的收購與改造以及金融業務。

　　投資案例：2016年萬丈資本以超過23億元價格收購中區廣場，進入上海核心商圈。

5）藍山資產

　　成立時間：2017年1月24日

　　投資總額：目標資產管理規模100億元

　　投資方：魔方生活服務集團、中航信托及贏麥企業共同投資

　　投資方向：主要聚焦位于中國的北上廣深的存量資產，并將存量資產改造為長租公寓，目標是成為中國長租公寓并購的龍頭。

　　投資案例：暫無。

6）城市嘉實投資管理有限公司

　　成立時間：2014年底

　　投資方：上海城市地產和嘉實基金旗下的嘉實資本

　　投資案例：2015年10月，城市嘉實收購了第一個項目---上海世界貿易大廈，這個項目的產權關系本來很復雜，而之所以能成功收購也得益于前期與眾多小業主深度溝通并收下多數小產權，然后再從大股東手中收購大產權。目前該項目在改造中，將通過全方位的調整打造成全景商務服務辦公新貴。

存量改造的經驗之談

　　一、存量改造的五步驟

　　（一）是否需要改造？為什么？

　　從社會價值而言，一線城市核心區域的一些存量物業（包括寫字樓和商場等）雖然占據重要區位，但卻因為樓宇老舊，與當代的街道風貌和功能產生了嚴重的不匹配；從經濟價值來說，這些物業租金常年偏低，估值無法體現，亟需改造提升。

　　在確定改造的必要性之后，先要對建筑大樓進行一個全面的評估，就如同做一個全面的身體檢查。既有的建筑大樓普遍會存在外立面老舊的情況，商業界面、功能、綠化與周邊區域的整體品質不匹配，造成整個大樓運轉低效。除了外立面的問題，這些大樓內的設施設備在使用十幾甚至二十多年之后，都會出現不同程度的老化。因此，要從外觀、功能、運營等各個方面對建筑大樓進行評測，并根據每棟大樓的情況，對癥下藥，提出改造方案。

　　（二）何時改造？

1、被動改造

　　被動改造主要源于大樓本身的狀況需要，比如設備老舊已無法再用或是安全因素存在隱患。若是樓內的大部分設備已運行10年以上，并時常發生故障，就必須立即進行設備更新，以保障設施設備的良好運轉。

2、主動改造

　　主動改造或是在政府的驅動下，為了適應外部社區的整體風格而進行的，亦或是出于提升大樓租金和租戶價值的考慮而進行的。比較理想的改造時機當然是租戶的租賃合同到期，大樓大部分面積處于清空狀態，能為改造提升提供良好的客觀環境。或是物業合同到期之時，便可以趁此機會更新團隊，提升服務水準。如果剛好物業所在區域正在進行市容整治，則可在改造前期與政府積極溝通，以加快改造審批的節奏。

　　（三）改造成什么？

　　傳統開發商都是先造再銷，但因為不同的區域由于自身的屬性，會在很大程度上影響產品在當地的吸引力和市場化的程度。若是開發的產品不符合市場需求，很可能建造完成以后就不得不開始二次改造。

　　所以在改造的邏輯上要以銷定產，調研在此區域的市場情況和需求人群，在設計的環節就充分考慮招商運營市場的需要，從整個目標客戶的定位出發，反推出產品標準和設計方案。例如如果是做寫字樓改造，首先要對商圈的辦公租金進行調研，以確定項目租金區間；然后要對區域辦公租金進行調研，以確定項目競爭檔次；接著要對區域辦公客戶調研，以確定項目目標客戶行業類型。在此基礎上，最終確定產品標準，包括租金水平、客戶定位以及差異化競爭的特色。

　　在產品設計方面，除了考慮整體產品標準，還要考慮如何與后期的運營結合。例如如果要改造的寫字樓物業周邊區域商鋪開門較晚，那在大樓的商鋪設計方面，就要考慮到配套商業能實現全時段覆蓋，確保商鋪無間斷地為租戶提供配套服務，提高大樓的實用性，拉動整體招商。

　　對于不同市場情況下如何確定改造產品標準，可借鑒上海城市地產的“全生命周期管理”的理念。

　　一個典型案例是城市地產2006年收購的北京著名的爛尾樓項目“名城國際大廈”，因為臨近奧運會，城市地產先是完成了萬豪酒店的建造，抓住了奧運期間酒店需求旺盛的契機。在奧運會結束后，城市地產再一次看準了CBD的風口，將兩座塔樓從萬豪收回改造成寫字樓，滿租后又將第三棟塔樓改成寫字樓，并引入配套商業，僅保留一座塔樓用于酒店。通過調整定價和豐富業態，不僅酒店的利潤沒有下滑，寫字樓和商鋪的租金收入也穩定增長。

　　（四）改造如何實施？

1、成本管控

　　在改造的實施過程中，成本管控是核心，也是一個項目成敗的關鍵因素。從經濟利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影響到后續運營管理的財務分配。為了加快整個改造周期，可將每個改造的階段和步驟細分為模塊進行精細化管理。

2、協同合作

　　對于商業物業的改造來說，從模塊化管理的角度可分為三塊：設計、招商和運營。設計要有與招商和市場對接的能力，招商要有設計和方案的研判能力，而運營要根據實際情況向設計提出要求，因為可能某個環節的設計更加合理就能在運營環節節省很大的人工成本。

　　在整個實施過程中，前置審批計劃及招標流程安排和施工排期都應該細致到每天的計劃，使工程進度與審批環節無縫對接。在改造的同時完成招租與運營的籌備工作，將資本需求有效對接，優化項目測算，實現價值的最大化。

　　二、存量改造的四動因

　　1、沒有商管實力的土豪開發商，有點想法，于是，造出了商場大盒子，蹦的了一陣，認栽不會玩，但又想資產盤活，找人來運營，或者直接轉讓資產。

　　2、有歷史背景及文化內涵，地段有一定商業價值的老廠房、老街區，國資想要玩花樣，拉隊伍自己來，或轉讓給發展商，謀求區域轉型升級、政績及特色文化商業的綜合效應。

　　3、商場老化，現有商場商管團隊弱且無動力，巴望別人家商場的好品牌及高格調，看到機會，但苦于沒實力。想轉讓，或借團隊轉型升級。

　　4、商場有一定競爭力，但依然很有危機感，一直想要做進一步的調整及提升，想把別人家的優勢轉化為自己家的獨特競爭力，想要以此開啟另一輪的復制模式并做大生意。

　　三、存量改造陷阱四留心

　　1、低價轉讓或求包租，但所在區域太冷僻，有一定成長空間，人氣太弱，人氣集聚需要更多時間，這個時候就要斟酌了，最好的做法是耗。

　　2、物業、工程有重大缺失，這個時候可以讓工程及研發團隊出方案并算賬，太離譜的不要去碰。

　　3、場子的口碑太差，要力挽狂瀾需要付出更多，這個時候，就要斟酌了。

　　4、產權有問題，股東有矛盾，這一類的場子即使地段很好，可以嘗試去溝通，但還是要把持住，大宗交易可以談，輕資產運營就是陷阱了。

　　四、籌備改造六要點

　　1、理清地段及商業價值，找到符合團隊及所借團隊的現有操作實力、博弈的收益最大化的商業定位及執行細則。

　　2、有了目標后，核心的就要找對人，自家總部派送組建商管團隊，或者借團隊來進行開業籌備。要找夠經驗的且有類似成功項目的人來幫忙，更有時候，人才是決定成敗的關鍵。

　　3、建筑設計及規劃布局，按照商業邏輯重構出競爭力、垂直及水平動線按消費者邏輯調整，業態、工程、視覺系統、體驗細節設計不落伍，并融入區域大環境借力并銜接商業氛圍。

　　4、招商抓最好品牌講情懷也要算賬，即講人情及商家品牌價值，但也得有綜合的租金收益，溝通研發來不斷驗證，溝通運營強調體驗運營、店招裝修、運營細則及未來運營價值點并展示，溝通工程幫商家解決合理的要求。

　　5、工地也能溝通區域消費者，并不斷通過低成本的微信新模式推廣，打造區域熱點及行業關注，提升場子知名度幫到招商，提升區域消費者認知幫到將來運營

　　6、籌備開業的過程中也得隨機應變，應付商家跳單、消防審批、品牌商家越來越過分的補貼及低租訴求

　　在存量房時代，抓住存量改造市場的發展機會，是房地產市場未來一長段時間的關鍵。縱觀以上各種存量地產改造的案例，可以看出，導致存量改造的主要有以下幾種原因：

　　1. 舊產業或舊模式的淘汰；

　　2. 產業升級換代的硬性需求；

　　3. 打造新的需求模式。

　　認清改造原因，提早發現改造的機會，是存量改造市場獲取良好回報的首要因素。另一方面，縱使存量改造的市場巨大，但無論對于開發商還是基金來說，較大的難題無疑是這些物業的改造方向及后續的運營管理，這才是盤活資產的關鍵。此外，借助地產加基金模式解決資金的同時，通過資產證券化和REITs等方式實現退出是一種可用途徑，也是難點。

上海房地產

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