近年來，人口流入和土地供應之間的矛盾越來越凸顯，一二線熱點城市尤其明顯，如北京、上海、南京、杭州，土地供應越來越稀缺，流入人口卻持續增長。一個明顯的差異已顯現，人口向一二線熱點城市聚攏，但由于土地和人口的紅線，人最終流不進大城市，會轉而外溢到圍繞熱點城市形成的城市群內的重點城市。

　　2016年10月10日五部委聯合出臺《關于建設城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》，至2020年全國規劃新增的3900萬畝用地中，沒有一畝安排在一二線熱點城市。10月11日，國務院辦公廳印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，"1億非戶籍人口"將是一個房地產發展契機，將會帶來千萬套的住房需求，購房、租賃、投資將帶動商品房市場的發展。10月19日，國家衛計委發布《中國流動人口發展報告2016》指出，人口繼續向沿江、沿海、沿主要交通線地區聚集，一二線熱點城市人口繼續增長。

　　面對人口流入和嚴控土地供應之間的矛盾，哪些城市會成為購房需求集中釋放的區域？就長三角區域而言，一線城市和熱點二線城市是具有吸引力的城市，但由于土地和人口的紅線，會轉而外溢到周邊非核心重點城市，常州、無錫或成為新的選擇。2016年6月1日，國家發改委發布《長江三角洲城市群發展規劃》，規劃預測，到2030年常州市常住人口將達到650萬，比現有人口增加180萬人，增幅為38.3%。180萬的人口增長，將帶來巨大的住房需求，拉動常州的房地產市場發展，并且帶動經濟增長。

　　今天筆者就常州的經濟、產業結構、交通、高校等眾多因素來分析常州的優勢特色，常州為什么會成為下一個吸引外來人口的城市？同時，2017年常州恢復供地，不再嚴控土地，這也將成為購房需求集中釋放的區域的一個影響因素。

　　一、常州市GDP持續增長 經濟運行穩定

　　經濟因素是吸引人口流入的主要因素，地區生產總值和人均可支配收入水平高，更是成為人口流入的集中區域。一個城市的GDP增長，說明城市的整體經濟實力變強，社會基礎設施好，公共服務周全，企業就業機會多，收入水平高。一個城市的人均可支配收入高，體現了城市的居民生活質量在提高。

　　2016年，常州市經濟運行總體平穩。全年實現地區生產總值5773.9億元，按可比價計算增長8.5%。2005-2016年這10年間，常州GDP增長了2.7倍，趕超部分熱點城市。此外，2015年常州GDP首次突破5000億元大關，成為江蘇省第6個超5000億元城市，常州的整體經濟實力一直處于江蘇乃至全國前列，成為吸引外來人口流入的主要因素。

　　人都想追求更好的生活條件，而人均可支配收入可反映居民的實際消費能力和生活水平。人均可支配收入越高，居民的生活水平越高，且人均可支配收入與生活消費需求成正比，即人均可支配收入越高，有效支出越多刺激消費需求。2006-2016年這10年期間，常州城鎮居民人均可支配收入翻了近兩番，常州居民生活水平在提高，消費能力逐漸增強，外來人口的吸附能力越強。

　　二、產業結構優化 十大產業鏈發展良好

　　人口從農村流向城市，從農業向制造業流動，再從制造業向服務業流動，這是人口的流動過程。通過產業結構的優化升級，重點發展城市制造業和服務業，同時利用制造業帶動服務業的發展，使得產業結構向"三二一"格局過渡，提高經濟實力，創造良好的就業機會，吸引高素質、技能型人才集聚，引導區域內人口流動。

　　2006-2014年常州的經濟運行一直保持平穩上漲，經濟結構維持"二三一"的生產格局。2015年，經濟結構開始發生變化，實現了向"三二一"的新格局轉變。2016年地區生產總值5773.9億元，累計增長8.5%，其中第一產業152.7億元，累計下降0.9%；第二產業2682.3億元，累計增長7.4%；第三產業2938.9億元，累計增長10.1%，全市三產業比例為2.6∶46.5∶50.9。常州已經成為一個發展以第二、三產業為主的城市，尤其注重服務業的發展，并利用制造業和服務業創造更多就業機會，聚集人才，吸引外來人口的流入。

　　一個城市具備自己的特色資源優勢，經濟內生力強，這正是人口虹吸能力的核心因素之一。制造業是常州最大特色，十大產業鏈建設是常州"三位一體"推進工業經濟轉型升級的重要抓手。2016年全市十大產業鏈規模以上工業企業完成產值4212.7億元，同比增長9.5%。部分產業鏈在國內市場占有份額穩步上升。在太陽能光伏方面，常州已成為國內最大的生產基地，太陽能電池組件約占全國的1/5，天合光能組件出貨量位列全球第一。在智能電網方面，常州成為全國最大的特高壓輸變電設備制造基地，變壓器市場占有率居國內之首，上上電纜已成全國第一。常州十大產業鏈創造更多就業機會，吸附了眾多高素質、高技能人才聚集。

　　三、常州交通發達 打造蘇南交通樞紐

　　交通是連接城市的重要紐帶，也是為城市發展運送人流、物流的重要通道。便利的交通能夠促進沿線地區人口的快速流動，加快地區經濟的對外聯系，從而帶動沿線周圍的旅游、餐飲、房地產等第三產業的迅速發展，推動沿線經濟的產業結構升級，促進沿線地區的經濟發展，提供、創造較多的就業機會，人口流動的"拉力"不斷增強，阻力隨之減小，這使得更多的人口愿意流向交通便捷的城市。

　　在《常州城市總體規劃（2011-2020）》中要求，到2020年，1小時交通圈覆蓋長三角北翼主要城市，2小時交通圈覆蓋長三角南翼的杭州、湖州、寧波等城市；市區主要節點15分鐘內駛入高速公路，市區城鎮30分鐘內到達中心城區。

　　目前，常州在高速方面，形成"三縱四橫一環"的高速公路網絡，"五縱七橫一通道"的干線公路網絡。在鐵路方面，以"一縱四橫"的鐵路網，向"四縱五橫"的快速鐵路網進發，并形成"一主五輔"的鐵路客運樞紐新格局。在水路方面，形成以長江、京杭大運河等國家水運主航道為骨架，常州港為主樞紐的"三縱兩橫一港"水運主航道網絡，實現內河航道網絡化。此外，常州機場加長跑道，增加航線、航班，滿足飛達全國各主要城市和日、韓、新加坡等國的需求。在市內交通方面，常州規劃有6條地鐵，其中1、2號線在建造中。常州在已有高架快速路基礎上，將規劃建設高架路24公里，放射連接城市高速公路環和高架環。同時，建設城鄉客運站亭、公交站棚，完善交通路網，公交、BRT、規劃的有軌電車，覆蓋整個路網。

　　未來，沿江經濟帶、滬寧高速公路(鐵路)經濟帶、沿太湖經濟帶都在常州匯集，常州市有著其他城市無法相比的陸路、水陸、空中交通優勢。同時還包括了寧杭經濟帶，這樣的區位和交通優勢，常州未來將成為蘇南交通樞紐，加快常州人流、物流發展，為城市人口流入創造更多動力。

　　四、高校培育人才 城市留住人才

　　高校可以推動一個城市經濟、文化、社會的發展。高校是培養高技能人才的搖籃，高校招生，實行高等專業教育，良師、驕子云集，集聚了巨大的創新潛力，為城市的發展儲備了寶貴的智力資源，成為城市建設的人才庫。同時，高校也是城市發展的輸送機，輸送人才，以人才驅動產業，以產業帶動經濟發展，人才是城市發展第一生產力。

　　2016年6月教育部公布的常州市大學名單，一共10所高校，其中3所本科院校，7所專科院校。此外，河海大學常州校區，位于常州高新技術產業開發區，也是一所本科院校。每年高校招生，吸引大量外地學生來到常州，培育成有用人才，帶動常州經濟、文化、社會的繁榮發展。常州經濟、文化、社會的進步，又將帶動外來勞動人口的流入，進一步建設發展常州城市。

　　高校除了培養人才，城市還要留住人才。常州以"龍城英才"計劃為引領，大力打造三大引才品牌，即"名校優才引進計劃"、"研究生社會實踐引育計劃"和"職場精英引進計劃"，通過三大引才品牌建設，每年我市引進各類人才4萬多人，其中高層次人才近3000人，為常州市經濟發展和產業轉型升級提供了人才智力支撐。

　　五、受城市群輻射影響 常州成房企投資新選擇

　　根據數據顯示，國家三個一線城市群（京津冀、長三角、珠三角）的體量，已經占到全國GDP總量的40%。中國的經濟動力被幾大城市群"瓜分"，隨后人口流動、資金流向、配套導向等，都將向這些區域領頭的城市"按梯隊"傾斜。

　　2016年，政府推出關于長三角城市群發展規劃，提出推進長三角金融、土地、產權交易等要素市場一體化建設，開展教育、醫療、社保等公共服務和社會事業合作；構建以鐵路、高速公路和長江黃金水道為主通道的綜合交通體系，促進信息、能源、水利等基礎設施互聯互通。2016年長三角的經濟總量占我國的20%左右。

　　常州地處長江中下游，南瀕太湖、北靠長江，與上海、南京兩大城市等距相望，與蘇州、無錫聯袂成片，構成經濟發達的"蘇錫常"都市圈，是長三角地區重要的中心城市之一。由于長三角的人口流動性非常大，上海、南京、蘇州、杭州等一二線城市限購，房企投資資金流向周邊城市，常州的區位優勢及交通優勢，得到房企和購房者的關注，選擇空間大。

　　六、長三角區域房價低洼 常州成置業首選

　　2014-2016年，常州實行"三年不供地"，商品住房的可售余量去化持續下降。截止到2017年2月，常州市的商品房去化周期大約在12個月，其中商品住宅去化周期大約在6個月，市區的商品住宅去化周期大約在4個月。2016年，常州置業需求的增大，常州庫存量已經明顯走低。2017年，常州恢復供地，庫存不足將得到補倉，新一批商品房的入市，購房需求將得到進一步釋放。

　　常州在長三角區域一直處于價格低洼。雖然2016年受各種因素的影響，常州房價一直保持上漲趨勢，但是跟上海、南京、蘇州、無錫的房價還是相差一截。在享受蘇南成熟配套服務的同時，可以低價完成購房夢，常州成為購房者置業的首選之地。

　　七、總結

　　一個城市房地產有提升空間，基于城市經濟發展、產業結構優化、人口流入、配套齊全、交通便捷、周邊城市輻射、以及房產去庫存速度等等因素。

　　目前，常州市經濟穩定，全市GDP持續上漲；產業結構逐漸優化，特色產業走向國際市場；城市配套齊全，交通便捷，逐步上升為蘇南交通樞紐；高校云集，培育優秀人才，為社會輸送人才第一生產力；周邊城市樓市限購，房企資金向常州傾斜；常州三年庫存消化所剩無幾。種種因素都體現了常州是一個極具吸引力的城市，房地產市場將有很大的提升空間。

　　2017年常州恢復供地，大批地塊將陸續入市，到2030年常州市常住人口將新增180萬，大量人口流入，土地批量供應，常州市房地產發展將進入新的發展機遇。