上周，我對江寧淳化G05地塊進行了實地探訪，也發現了這幅高價地的特別之處。【直達通道：黑馬！這里規劃逼格竟如此之高！未來要超越九龍湖？】

　　作為同一批掛牌的土地，祿口也有4幅地塊將在3月30號出讓，我在近期也把祿口4幅地塊跑了個遍。

　　而這次跑完地后可以發現，作為剛需的祿口，在3月30號之后，面對最高12000-13000元/㎡的地價，未來剛需還能不能夠承擔得起這個區域，值得關注。

　　整體來看：

　　1、祿口4幅地塊的位置配套都非常不錯，出讓體量也比較適中，對區域是不錯的補倉。

　　2、我在現場還碰到了現場實探的南通的開發商，4幅地塊熱度都不低，關注、感興趣的房企不少。

　　3、祿口4幅地塊最高限價1.2-1.3萬/㎡，一旦現房銷售，祿口明年新房上市量非常有限。

　　4、周邊市場：祿口目前基本處在供不應求的階段，剛需買房擠破頭還是常態。

此次評地團特邀嘉賓是

揚子晚報資深記者馬祚波

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可以聽到最全面的地塊分析哦！

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　　位置優良 祿口4幅宅地或引發房企爭奪

　　祿口掛出的4幅地塊中，G02、G04地塊在朗詩青春街區和招商依云郡北側，G03、G06地塊則位于祿口鎮中。

　　從河西出發，沿著機場高速，從祿口收費站出口下來之后，整體行程25-30分鐘，沿著信誠大道在第一個紅綠燈路口左轉就可以看到G02地塊。

　　如果不想交費，也可以在機場高速正方中路的出口轉入愛陵路途徑天祿大道，也可以到達祿口鎮，整體用時在40分鐘左右，不過，這條路上車會比較多。

（G02、G04地塊區位圖）

　　2017G02地塊小檔案

　　地塊位置：江寧區信誠大道以南、玉振路以東地塊

　　地塊四至：北至信誠大道，南至鳴鶴路，西至玉振路，東至福祿路。

　　實際出讓面積：82627.65㎡

　　地塊性質：商住混合用地

　　地塊容積率：1.0<R≤1.8

　　地塊起拍價： 11.1億元

　　地塊最高限價：19億元

　　加價幅度：1000萬元或其整數倍

　　起拍樓面價：7463元/㎡

　　最高限制樓面價：12775元/㎡

　　2017G04地塊小檔案

　　地塊位置：江寧區信誠大道以南龍川路以東地塊

　　地塊四至：北至信誠大道，南至鳴鶴路，西至龍川路，東至金德路。

　　實際出讓面積：38421.54㎡

　　地塊性質：R2二類居住用地

　　地塊容積率：1.0<R≤1.6

　　地塊起拍價： 4.7億元

　　地塊最高限價：8億元

　　加價幅度：500萬元或其整數倍

　　起拍樓面價：7465元/㎡

　　最高限制樓面價：13014元/㎡

（G02、G04地塊現狀）

　　G02、G04地塊位于信誠大道南側，其中G02地塊位于來鳳路旁邊，地塊南側就是在售的朗詩青春街區。而G04地塊南側是招商依云郡，目前該盤已經交付。

（G02地塊北側的朗詩青春街區）

　　朗詩青春街區和招商依云郡小區前面的路已經修好，兩幅地塊周邊出行交通都很方便。

（G02、G04地塊現狀）

　　從現場的情況來看，兩幅地塊目前整體都非常平整，且四至清楚，周邊道路也已經成型，拿地房企還是很好開發的。

（G02、G04地塊現狀）

　　兩幅地塊周邊的配套都比較完善，其中G02地塊隔著來鳳路就是祿口的小萬達——百利廣場，目前肯德基、電影院等等都已經齊全。

　　而G04南側的招商依云郡小區內的生活配套也基本可以滿足日常生活。

（G02、G04地塊現狀）

　　G03、G06地塊

（G03、G06地塊區位圖）

　　2017G03地塊小檔案

　　地塊位置：江寧區祿口永欣大道以南、湖泰路以東地塊

　　地塊四至：北至永欣大道，南至規劃道路，西至湖泰路，東至沿溪東路。。

　　實際出讓面積：84782.1㎡

　　地塊性質：二類居住用地、基層社區中心用地

　　地塊綜合容積率：1.38

　　地塊起拍價： 8.9億元

　　地塊最高限價：15.5億元

　　加價幅度：1000萬元或其整數倍

　　起拍樓面價：7329元/㎡

　　最高限制樓面價：12764元/㎡

　　2017G06地塊小檔案

　　地塊位置：江寧區永欣大道以北、永欣北路以東地塊

　　地塊四至：西至永欣北路，東至規劃道路，北至規劃道路，南至永欣大道。。。

　　實際出讓面積：10082.99㎡

　　地塊性質：商住混合用地

　　地塊容積率：1.0<R≤1.6

　　地塊起拍價： 1.2億元

　　地塊最高限價：2億元

　　加價幅度：100萬元或其整數倍

　　起拍樓面價：7438元/㎡

　　最高限制樓面價：12397元/㎡

　　位于祿口鎮上的G03、G06兩幅地塊距離上次紅豆拿下的2016G72地塊非常近，以永欣新寓為坐標也可以很方便就找到。

（2017G06地塊周邊）

　　其中G06地塊目前被圍墻攔起，里面被周邊居民用作了菜園，種滿了油菜花和各類蔬菜。

（2017G06地塊周邊）

　　由于該幅地塊面積不大，且商住混合性質，未來可能會主打周邊小區的商業配套。

（G03地塊周邊）

　　另外一幅G03地塊體量比較大，但是由于該地塊位于祿口鎮最里面，目前周邊還處在修整的狀態，周邊道路也不是很好。

（G03地塊周邊）

　　目前G03地塊內部還不算平整，拿地之后還需要做一系列的平整工作。

特約評地員《揚子晚報》資深記者馬祚波

　　本次特約評地員《揚子晚報》資深記者馬祚波表示，祿口4幅地塊的位置都很不錯，交通十分便捷、配套齊全。

　　針對地塊剛需的定位，馬祚波表示，在目前剛需房源供不應求的情況下，房企拿地意愿會非常強。

　　此外，由于4幅地塊最高限制價格在12000-13000元/㎡，馬祚波直言，4幅地塊還是極有可能達到最高限價。

　　祿口4盤年內預計收官 剛需后續或無房可買

　　目前祿口區域的主力樓盤新城保利天地、翠屏城、朗詩青春街區的房價相比此前都有不小的提升。

　　根據計劃，新城保利天地將在本周推出項目最后一批房源，翠屏城剩余6棟房源將毛坯改精裝銷售，預計均價15000-16000元/㎡，而朗詩青春街區也只剩下9棟樓。

　　如果按照目前祿口房源供不應求的情況來看，下半年隨著這幾個樓盤的陸續收官，祿口剛需可選的房源將大幅減少。

　　不過，根據計劃，今年4月份，祿口建設開發的項目藍天星港花園將上市，但這個項目整體體量也不是很大。對于剛需而言，也只能解“一時之渴”。

　　區域周邊樓盤以及價格：

　　江寧祿口目前主力樓盤為新城保利天地、朗詩青春街區和翠屏城：

　　新城保利天地：17000元/㎡（前期）

　　朗詩青春街區：12503元/㎡（前期）

　　翠屏城：12026元/㎡（毛坯）

　　區域地價：去年的11月18日，南京紅豆置業以4.55億總價競得祿口G72地塊（商住混合用地），折合樓面價9131元/平米。

　　區域情況

　　規劃：2月9日，江寧開發區新城建設開工儀式舉行。重磅利好！政府狂砸68億投資 空港新城43個城建項目開工！

　　這場開工儀式向外界釋放了一系列的規劃建設利好，祿口空港新城總投資68億元的43個城建項目集中開工。

　　據悉，今年計劃完成投資55.2億元，竣工項目39個，主要涉及市政道路、民生工程、城市功能、綜合整治、拆遷項目五大類，將為“兩年形成核心區、五年基本建成新城區”打下堅實基礎。

　　而這也意味著南京空港新城建設全面啟動！

　　交通：目前祿口和主城連接的機場線已經開通2年多，對于周邊居民出行還是很方便的。

　　此外，從祿口機場延伸的寧高城際、寧溧城際目前也都在施工，未來祿口新城將成為南京南部發展的重要區域。

　　商業：而在商業方面，有著小萬達之稱的祿口百利廣場已經開業，肯德基、電影院等等一系列的生活配套都非常齊全。

　　近日樓市熱聞

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