全國(guó)有4.3億㎡被低估的存量商業(yè)資產(chǎn)？我們拿什么來拯救……

　　?存量房時(shí)代

　　由于有限的土地資源，尤其是核心區(qū)域，中國(guó)房地產(chǎn)正在步入存量房時(shí)代。一個(gè)重要指標(biāo)是，一座城市的房屋供應(yīng)（住宅、非住宅）存量房交易量已經(jīng)超過新房交易量。按照這個(gè)指標(biāo)來看，現(xiàn)代的發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)缀鹾敛焕舛继幵诖媪糠繒r(shí)代。

　　以美國(guó)住宅為例，美國(guó)每年房屋交易500萬套，但滿足500萬套住房需求的90%是二手住房，新房只滿足需求的10%左右。而中國(guó)的房地產(chǎn)正從新建、開發(fā)、交易為主的市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向存量房和新建房并重階段，最終走到以存量房交易為主的時(shí)期。

　　一線城市大多已進(jìn)入存量房時(shí)代，特別是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式。

2007年前后，城市存量規(guī)劃的趨勢(shì)開始明晰，彼時(shí)深圳新一輪總體規(guī)劃成為了全國(guó)第一個(gè)從增量到存量的總體規(guī)劃。

2011年，我國(guó)的城市化水平開始超過50%，增量和存量的比例發(fā)生了明顯的變化，城市規(guī)劃已經(jīng)進(jìn)入存量規(guī)劃。

2013年，上海的新一輪總體規(guī)劃開始立項(xiàng)，其中明確了土地零增長(zhǎng)的要求。從此，存量規(guī)劃成為城市規(guī)劃行業(yè)的一個(gè)重要話題。

2014年，全國(guó)城鎮(zhèn)化會(huì)議提出的六個(gè)大目標(biāo)，全部是關(guān)于存量。

2015年以后，城市正式進(jìn)入內(nèi)向增長(zhǎng)模式。

　　這個(gè)邏輯下，會(huì)有更多城市不得不去研究城市更新，諸多大型開發(fā)商和房地產(chǎn)基金都在內(nèi)部著手存量改造這一戰(zhàn)略，包括萬科集團(tuán)、首開地產(chǎn)、高和資本等。

　　經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)全國(guó)有4.3億㎡被低估的物業(yè)面積，其中一些是硬件老舊或是運(yùn)營(yíng)能力有限，但是對(duì)于投資商而言卻是很好的投資機(jī)會(huì)。

　　?什么是存量？

　　任何資產(chǎn)一但建設(shè)完成（包括城市、道路、管線，高架橋等），就立刻成為存量資產(chǎn)。存量規(guī)劃的本質(zhì)和增量規(guī)劃是一樣的，也是要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值。

　　?存量改造的特點(diǎn)

　　改造類物業(yè)屬于城市更新中的小型和中型項(xiàng)目，由于周期相對(duì)較短，在市場(chǎng)上更為熱門，其中小型更新項(xiàng)目一般僅通過物業(yè)內(nèi)部的裝修改造，來快速提升租金價(jià)值；中型更新項(xiàng)目則是調(diào)整物業(yè)的初始規(guī)劃和使用屬性，例如商場(chǎng)改辦公樓，辦公樓改長(zhǎng)租公寓等。

　　一

存量改造后的三種主流業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)

　　01

　　寫字樓的運(yùn)營(yíng)

自持寫字樓

　　與零售商業(yè)相比，寫字樓市場(chǎng)受互聯(lián)網(wǎng)的沖擊較小，需求增長(zhǎng)較穩(wěn)定，且管理及運(yùn)營(yíng)成本較低，因此近兩年將商場(chǎng)改為寫字樓（俗稱“商改寫/辦”）或者將老寫字樓翻新，成為很多開發(fā)商和房地產(chǎn)私募基金的主流選擇。

　　在這類改造項(xiàng)目中，除了賦予舊建筑新的功能和適用性，提升運(yùn)營(yíng)水平也是改善經(jīng)營(yíng)狀況、提升經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的重要因素。

　　對(duì)于改造后的寫字樓，如果是自持物業(yè)，可以辦公社群為主導(dǎo)，通過聚集產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈上的不同企業(yè)，創(chuàng)造交互空間，從而提升空間利用率、辦公效率以及品質(zhì)氛圍。

長(zhǎng)租寫字樓

　　除了自持寫字樓的改造運(yùn)營(yíng)，一些嗅覺敏銳的資本也開始長(zhǎng)租寫字樓，通過簡(jiǎn)單裝修提升物業(yè)租賃價(jià)值，并面向下游客戶出租物業(yè)獲得收益，類似于“二房東”和“三房東”的合作模式。

　　而在這類模式中，有充裕可租房源的“二房東”如能與擅長(zhǎng)空間運(yùn)營(yíng)的“三房東”建立深度合作，“二房東”能盡快出租物業(yè)，“三房東”可批量獲取房源從而可將主要精力集中于空間本身的運(yùn)營(yíng)，雙方可以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)融合與互補(bǔ)，無疑是雙贏的選擇，也可以提升整個(gè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)水平。

　　02

　　長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的相關(guān)報(bào)告指出，發(fā)達(dá)國(guó)家品牌長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)超過50%的市場(chǎng)占有率，而中國(guó)目前還不到10%，巨大的想象空間催生了長(zhǎng)租公寓行業(yè)在國(guó)內(nèi)近幾年的蓬勃發(fā)展，參與者有各類創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)中介、酒店運(yùn)營(yíng)公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)基金等。

　　長(zhǎng)租公寓從模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種，前者是整租物業(yè)后改造和出租，包括You+、新派、魔方公寓等目前比較知名的一些品牌公寓；后者是從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運(yùn)營(yíng)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造與運(yùn)營(yíng)，比較典型的有鏈家自如。

　　總體而言，長(zhǎng)租公寓行業(yè)還處于比較早期的階段，很多運(yùn)營(yíng)理念還在更新?lián)Q代中。長(zhǎng)租公寓的本義之一是提升產(chǎn)品質(zhì)量和用戶體驗(yàn)，但目前來看，一些運(yùn)營(yíng)商的理念太超前，在硬件和運(yùn)營(yíng)方面的投入超出用戶的實(shí)際需求，最終導(dǎo)致房租定價(jià)偏高，加上還有物業(yè)費(fèi)，整體費(fèi)用可能就會(huì)超出很多用戶的承受能力，退租可能上升，反而會(huì)降低整體的坪效（總營(yíng)業(yè)額/總面積）。

　　因此，對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商而言，增加某些不同于傳統(tǒng)租房的配置和服務(wù)可能是必要的，如一定的公共空間、統(tǒng)一的物業(yè)管理等，但一味“做加法”可能會(huì)矯枉過正，或許只有減掉不必要的配置和冗余的開支，將總成本降下來，才能滿足真實(shí)的市場(chǎng)需求。

　　租金收入固然是長(zhǎng)租公寓收入的主要組成部分，但從長(zhǎng)期來看，公寓如果只是靠租金，盈利能力終究有限，因此后期核心價(jià)值主要在于運(yùn)營(yíng)，如何從租客獲取更多的商業(yè)機(jī)會(huì)及價(jià)值接觸點(diǎn)是所有運(yùn)營(yíng)商要考慮的。

　　03

　　聯(lián)合辦公的運(yùn)營(yíng)

　　聯(lián)合辦公是一種為降低辦公室租賃成本而進(jìn)行共享辦公空間的辦公模式，通過空間設(shè)計(jì)和社群運(yùn)營(yíng)打造輕松自由的辦公環(huán)境和氛圍。

　　在聯(lián)合辦公先驅(qū)WeWork完成新一輪融資4.3億美金，估值達(dá)到160億美元后，在國(guó)內(nèi)進(jìn)一步激起了聯(lián)合辦公的發(fā)展熱潮，也吸引了大量資本的關(guān)注。以毛大慶打造的優(yōu)客工場(chǎng)為例，2016年3月13日宣布獲得約2億元A+輪融資，估值40億元；6月21日，又宣布獲得3億元Pre-B輪融資，估值45億元。

　　對(duì)于聯(lián)合辦公，雖然對(duì)原有物業(yè)進(jìn)行功能定位和改造提升是必要的，但并非最重要，除了通過差異化服務(wù)將閑置工位資源快速出租出去，運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新可能也同樣重要。

　　以方糖小鎮(zhèn)位于上海南京西路金鷹國(guó)際的新零售辦公實(shí)驗(yàn)區(qū)項(xiàng)目為例，這個(gè)實(shí)驗(yàn)區(qū)是國(guó)內(nèi)首家辦公、秀場(chǎng)、活動(dòng)融為一體的“前店后場(chǎng)”，其中7-8樓為可自由定制的辦公空間，樓層配備上下水、中央空調(diào)與分體式空調(diào)、空中花園等；9樓為國(guó)內(nèi)首家設(shè)立于高端購(gòu)物中心頂樓的聯(lián)合辦公，擁有超高的專業(yè)穹頂秀場(chǎng)?；诼?lián)合辦公，各種業(yè)態(tài)的融合有望整體提升租效轉(zhuǎn)化比。

　　另外，社群運(yùn)營(yíng)對(duì)于聯(lián)合辦公的重要性不言而喻，因?yàn)槁?lián)合辦公最重要的價(jià)值就在于聚攏了大批創(chuàng)業(yè)者的社群，圍繞這些社群可衍生出多種增值服務(wù)，包括行政管理、工商管理、融資等配套服務(wù)，這些增值服務(wù)也是具有很大盈利可能的。

　　二

　　存量改造&運(yùn)營(yíng)模式：輕重資產(chǎn)之變

　　01

　　重資產(chǎn)模式

　　收購(gòu)老舊物業(yè)后進(jìn)行改造和持有運(yùn)營(yíng)的模式（私募基金），或者拿地建設(shè)后持有（房地產(chǎn)開發(fā)商），屬于重資產(chǎn)模式，這類物業(yè)一般在核心地段，確保了資產(chǎn)本身的升值空間。高和資本即屬于重資產(chǎn)模式的典型代表。

　　作為中國(guó)首支、也是最大的商業(yè)地產(chǎn)基金，高和資本專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過240億元。

　　02

　　輕資產(chǎn)模式

　　租賃核心地段或非核心地段的老舊物業(yè)后進(jìn)行改造和運(yùn)營(yíng)的模式，屬于輕資產(chǎn)模式，或曰“二房東模式”。上文提到的長(zhǎng)租寫字樓、長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)都屬于輕資產(chǎn)模式。

　　此外，隨著商業(yè)地產(chǎn)“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼，以萬達(dá)、紅星、大悅城為首的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)憑借自身多年的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備，也開始采用輕資產(chǎn)模式（包括品牌和管理輸出、基金化運(yùn)作等）大舉擴(kuò)張，旨在以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

　　以大悅城為例，在2016年12月底開業(yè)的天津和平大悅城這個(gè)項(xiàng)目中，大悅城與第二大股東新加坡政府投資公司GIC合作，大悅城不持有天津和平大悅城具體股份，但從前期定位規(guī)劃階段開始入手，到建筑設(shè)計(jì)、招商、開業(yè)運(yùn)營(yíng)，全程參與項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并通過輸出管理來獲取管理費(fèi)與未來的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這一模式有望被大悅城快速?gòu)?fù)制到全國(guó)各地其它項(xiàng)目上，從而加快規(guī)模擴(kuò)張步伐。

　　03

　　重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)結(jié)合模式

　　輕資產(chǎn)模式可能前期投入比較小，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但整體的收益也較小。重資產(chǎn)模式可能總投入比較大，資金沉淀時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控、資金的運(yùn)營(yíng)能力都提出更高的要求，但整體的收益空間也更大。

　　兩種模式各有利弊，而由于在城市更新的項(xiàng)目中不同業(yè)態(tài)、不同地理位置的項(xiàng)目對(duì)接的資源更加細(xì)分，資源分布更加廣泛，因此城市更新項(xiàng)目更適合于輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合的模式。

　　例如私募基金或開發(fā)商收購(gòu)改造或建完大樓之后需要招商運(yùn)營(yíng)，而如果在改造或建設(shè)前就跟聯(lián)合辦公等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商建立合作關(guān)系，相當(dāng)于鎖定了一個(gè)長(zhǎng)期租戶，還可以聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，甚至可以是雙方一開始聯(lián)合去看項(xiàng)目，重資產(chǎn)方提高了運(yùn)營(yíng)效率，輕資產(chǎn)方高效獲取了房源，能夠最大程度實(shí)現(xiàn)雙贏。

　　同時(shí)，對(duì)于大悅城這樣的地產(chǎn)商而言，在發(fā)展輕資產(chǎn)模式的同時(shí)也并不會(huì)放棄核心城市核心區(qū)域的重資產(chǎn)開發(fā)和持有，依然會(huì)是輕重結(jié)合的路線。

　　三

　　存量改造案例分析

　　以下通過改造后的物業(yè)類型進(jìn)行分類：

　　01

　　商業(yè)項(xiàng)目改造

　　對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)零售地產(chǎn)來說，由于電商的強(qiáng)烈沖擊下，目前正在歷經(jīng)寒潮，這也加速了商業(yè)零售地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和改造。消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)、體驗(yàn)性極強(qiáng)的商品消費(fèi)需求正在快速增加，建立以消費(fèi)者為核心的“體驗(yàn)式服務(wù)”模式，這就需要構(gòu)建一個(gè)滿足消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)及社交欲求的場(chǎng)所。因此，商場(chǎng)的改造和運(yùn)營(yíng)管理，成為盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵。

凱德望京

辦公樓改購(gòu)物中心

▽

原狀

　　收購(gòu)?fù)╉?xiàng)目時(shí)，出地三層，凱德調(diào)整的方面是，將原本打算做辦公的塔樓調(diào)整為購(gòu)物中心。

改造方案

　　運(yùn)營(yíng)10年之后，望京項(xiàng)目在今年進(jìn)行了外立面的翻新和停車場(chǎng)的升級(jí)改造，同時(shí)，凱德商用每年都會(huì)預(yù)留資金對(duì)地面、墻面和燈光進(jìn)行優(yōu)化。然而，比提升硬件更關(guān)鍵的是軟件的升級(jí)，它考驗(yàn)的是運(yùn)管團(tuán)隊(duì)的敏銳度和節(jié)奏感。

　　此前，望京項(xiàng)目的6-7層是大餐飲，8-9層是KTV，10-11層是健身房。6-11層只有三個(gè)品牌。當(dāng)凱德發(fā)現(xiàn)餐飲與市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣脫節(jié)，KTV的經(jīng)營(yíng)也較弱時(shí)，便與經(jīng)營(yíng)者溝通提前結(jié)束租約，騰出4層面積增加了四五個(gè)品牌。

　　運(yùn)營(yíng)年限長(zhǎng)，租金逐漸升高，租戶對(duì)消費(fèi)頻效也會(huì)有更高要求，凱德會(huì)考慮業(yè)態(tài)和品牌的豐富度，盡量控制店鋪不要太大，擴(kuò)大顧客的選擇面；同時(shí)保證商場(chǎng)的活力，使得顧客在購(gòu)物時(shí)，視覺上、觸覺上有互動(dòng)。

　　10年時(shí)間看似很長(zhǎng)，但按商業(yè)地產(chǎn)3年一個(gè)周期來看，不過短短三個(gè)周期，在頭一個(gè)周期，主要是確定商場(chǎng)的定位和運(yùn)作，第二三個(gè)周期，則可以更好地對(duì)這個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行把控。

　　新加坡凱德商用一直以商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)作見長(zhǎng)，輸出品牌和管理。凱德商用目前的項(xiàng)目，很多都由收購(gòu)得來，不可避免地要涉及存量商業(yè)項(xiàng)目的改造。

上海新天地

老建筑變地標(biāo)性商業(yè)區(qū)

▽

原狀：

　　原法租界1914年第三次擴(kuò)建的舊式里弄住宅。坐落于上海盧灣區(qū)，處于”市中心的中心”，上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點(diǎn)。北至太倉(cāng)路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南路。是一個(gè)成熟的商業(yè)地段。毗鄰”中共一大會(huì)址”，與很多“一大會(huì)址”有關(guān)的建筑物需要保護(hù)，同時(shí)，“一大”周圍不能建高層建筑物。

改造商：

　　瑞安集團(tuán)

改造方案：

　　以上海近代建筑的標(biāo)志——石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改變石庫(kù)門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合、新與舊的交融不僅表現(xiàn)在建筑形式方面，更多的是體現(xiàn)了中西合璧、兼容并包的上海石庫(kù)門居住文化。

改造成果：

　　最終新天地成為了以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。并且以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體。成為上海市地標(biāo)性商業(yè)區(qū)。

佛山嶺南天地

華南“新天地“，歷史文化建筑群改建綜合商業(yè)區(qū)，變新旅游地標(biāo)

▽

項(xiàng)目位置

　　位處佛山市中心禪城區(qū)的核心位置─祖廟片區(qū)，毗鄰全國(guó)有名的國(guó)家級(jí)文保單位東華里，坐擁全城景仰的崇高地位，號(hào)稱中國(guó)極少數(shù)典藏深厚歷史底蘊(yùn)的傳統(tǒng)富人區(qū)。

改造商

　　瑞安集團(tuán)

原狀

　　項(xiàng)目位于佛山祖廟東華里片區(qū)，總建面達(dá)150萬平方米

改造成果

　　目前是佛山最大型的改造項(xiàng)目，涉及零售物業(yè)、住宅、辦公樓、公寓和酒店等多種物業(yè)類型。至2016年，經(jīng)過9年的開發(fā)，東華里片區(qū)煥然一新，成為華南極具知名度的商業(yè)及文化旅游地標(biāo)。目前，該項(xiàng)目仍在持續(xù)的開發(fā)中，預(yù)計(jì)2020年完成。

改造時(shí)間：

　　2008年2月28日

改造方案

　　沒有照搬上海新天地及該公司在內(nèi)地其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)模式和理念，而是運(yùn)用現(xiàn)代化的手法改造祖廟東華里片區(qū)內(nèi)具有典型嶺南民居建筑風(fēng)格的優(yōu)秀歷史建筑。祖廟東華里整個(gè)古建筑群以“修舊如舊”的方式進(jìn)行修葺、利用。

上海金橋·佳鄰坊

陳舊業(yè)態(tài)驅(qū)使產(chǎn)業(yè)升級(jí)

▽

項(xiàng)目位置

　　位于浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)中心，金高路佳樂路，緊鄰金橋市民文化廣場(chǎng)及陽光歐洲城、陽光國(guó)際公寓等中高端住宅小區(qū)，周邊社區(qū)成熟，1.5公里范圍擁有成熟社區(qū)人口10萬人，消費(fèi)人群中產(chǎn)以上比例占40%。

原狀

　　原新金橋商業(yè)中心，項(xiàng)目由陽光歐洲城集團(tuán)開發(fā)，于2006年首次開業(yè)，總建筑面積約5500㎡，地上商業(yè)共2層，地下一層停車場(chǎng)，車位約100個(gè)。并成功吸引了廊亦舫、家得利超市、愛嬰室母嬰生活館、鼎御咖啡、來音琴行、春瑞教育等品牌入駐。

　　但經(jīng)過幾年的發(fā)展，周邊的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。面對(duì)消費(fèi)者對(duì)于更加精致舒適的購(gòu)物環(huán)境和多元化購(gòu)物體驗(yàn)的要求，建筑風(fēng)格略顯陳舊、業(yè)態(tài)配置相對(duì)單一的新金橋商業(yè)中心項(xiàng)目疲態(tài)盡顯。

改造商

　　天華邁卓商業(yè)管理公司

改造方案

　　面對(duì)周邊大型購(gòu)物中心的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)精準(zhǔn)鎖定小體量商業(yè)便利性、休閑性、消費(fèi)頻次高等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，采用差異化的品牌配置，多元化的業(yè)態(tài)組合，與大型綜合購(gòu)物中心相得益彰，共同打造金橋鎮(zhèn)全新的文化、休閑、娛樂、商業(yè)核心區(qū)。

　　基于此，邁卓將此項(xiàng)目定位成精致型社區(qū)鄰里中心，并正式更名為“金橋·佳鄰坊”，項(xiàng)目將著力以開放式的空間形態(tài)，時(shí)尚的建筑外形，主要業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、生活服務(wù)、零售、親子等，為消費(fèi)者提供休閑、舒適、趣味、輕松的環(huán)境體驗(yàn)。

施工時(shí)間已在2015年8月底開始，2016年5月底整體開業(yè)。

天津和平大悅城

老字號(hào)輸入運(yùn)營(yíng)管理新模式

▽

原狀

　　位于天津市和平區(qū)南京路商圈，原為天津的老字號(hào)商場(chǎng)津匯廣場(chǎng)

改造商

　　大悅城地產(chǎn)

改造方案

　　改造后項(xiàng)目總建筑面積達(dá)18萬㎡，商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積近7萬㎡，擁有地上六層，地下一層，是營(yíng)口道地鐵站的上蓋物業(yè)。進(jìn)行了內(nèi)部建筑改造，設(shè)置了兩個(gè)“飛天梯”，留出中庭退臺(tái)式共享空間，使項(xiàng)目煥然一新。

　　在經(jīng)營(yíng)上，將引入大悅城主題街區(qū)產(chǎn)品線，打造符合定位的全新街區(qū)產(chǎn)品，提供極致互動(dòng)體驗(yàn)，“六樓”、“超級(jí)工厰”、“Hi內(nèi)”等主題街區(qū)均為商圈首創(chuàng)。

　　大悅城地產(chǎn)并未投入資金收購(gòu)該項(xiàng)目，不持有津匯廣場(chǎng)股份，而是輸出運(yùn)營(yíng)管理模式，與基金合作方新加坡政府投資公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC是大悅城地產(chǎn)的重要合作機(jī)構(gòu)，不2016年8月18日，GIC與中國(guó)人壽旗下公司以總價(jià)92.89億人民幣，收購(gòu)了大悅城地產(chǎn)旗下的立運(yùn)、熙安和錦星公司的股權(quán)。）

改造成果

　　目前天津和平大悅城累計(jì)簽約品牌184個(gè)，累計(jì)簽約率達(dá)到100%，包括言幾又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等知名品牌，另引入百余個(gè)首次亮相南京路街區(qū)的品牌，40多個(gè)新進(jìn)入天津的品牌。

北京世貿(mào)天階

商業(yè)項(xiàng)目不斷更新

▽

原狀

　　2007年建成，作為北京乃至全國(guó)的標(biāo)桿型商業(yè)項(xiàng)目，世貿(mào)天階以得天獨(dú)厚的地理位置、獨(dú)特鮮明的建筑風(fēng)格、世界第三大天幕以及眾多國(guó)際知名品牌的入駐一直吸引著行業(yè)的目光、消費(fèi)者的青睞，這里一度被稱為“夢(mèng)開始的地方”。

　　世貿(mào)天階即將步入第一個(gè)十年，這里仍然是眾多國(guó)際品牌亮相首選之地。面對(duì)商業(yè)環(huán)境的變化、電商的沖擊，消費(fèi)者購(gòu)物行為的改變，促使世貿(mào)天階著手改造升級(jí)。

改造方案

　　在2016年開始了大刀闊斧的改革，從品牌架構(gòu)、硬件設(shè)施、客戶服務(wù)、購(gòu)物體驗(yàn)上進(jìn)行全面的升級(jí)改造。

　　此次調(diào)改始于2016年初，歷時(shí)5個(gè)月，從B1的重裝改造，到品牌結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和商戶們做出了積極的努力，終于在去年十一如期開業(yè)并實(shí)現(xiàn)了60%以上的開業(yè)率，截至11月還將有30%的店鋪陸續(xù)開業(yè)，其中blt超市和西貝莜面村也都在10月10日正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，十一期間雖然有些商家還在試營(yíng)業(yè)，但客流卻相當(dāng)可觀，各家餐飲門前都排起了長(zhǎng)龍， B1開業(yè)迎來開門紅。

　　以上的幾個(gè)改建零售商業(yè)項(xiàng)目的案例能分為幾類：

　　1/創(chuàng)造性改造：利用歷史文化建筑，打造全新地標(biāo)型綜合類商業(yè)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目投資巨大，改造期長(zhǎng)，例如上海新天地與佛山嶺南天地；

　　2/變革型改造：通過并購(gòu)原項(xiàng)目，改造成商業(yè)項(xiàng)目，持有經(jīng)營(yíng)，并持續(xù)結(jié)合市場(chǎng)狀況改造，如凱德商用的項(xiàng)目；

　　3/出塵煥新改造：陳舊業(yè)態(tài)帶來的必然更新改造，原開發(fā)商引入新的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，例如世茂天階項(xiàng)目，上海金橋項(xiàng)目，天津大悅城項(xiàng)目等。

　　02

　　文化旅游商業(yè)區(qū)

南京夫子廟整體改造項(xiàng)目

老舊景區(qū)創(chuàng)新

▽

原狀

　　原建筑多為20世紀(jì)80年代按明清時(shí)期建筑形制修建，立面破壞嚴(yán)重，且與現(xiàn)代功能沖突。租賃與產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜導(dǎo)致現(xiàn)狀缺乏控制，立面體塊關(guān)系復(fù)雜凌亂。

改造方案

　　改造中統(tǒng)籌商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)模式的更新?lián)Q代，根據(jù)產(chǎn)權(quán)與業(yè)態(tài)梳理整個(gè)街區(qū)建筑群的立面關(guān)系，在恢復(fù)傳統(tǒng)風(fēng)格的基礎(chǔ)上適度創(chuàng)新，提升景區(qū)整體文化內(nèi)涵和商業(yè)氛圍。

　　夫子廟創(chuàng)造性的打通了秦淮河邊的商業(yè)動(dòng)線，在貢院街和秦淮河之間穿插‘毛細(xì)血管’式的通道，采用現(xiàn)代手法，使商業(yè)步行街與秦淮河自然融合。

　　針對(duì)不同業(yè)態(tài)對(duì)其進(jìn)行創(chuàng)新抑或作古，并以現(xiàn)代材料重新詮釋傳統(tǒng)建筑韻味，使改造后的夫子廟具有“新”與“舊”相融合的形象特征。同時(shí)，將建筑要素和商鋪要素分離，以在保證商業(yè)多樣性的同時(shí)保持傳統(tǒng)建筑的風(fēng)貌。

成都文殊坊

將商業(yè)規(guī)劃融入文化旅游

▽

原狀

　　成都文殊坊以宗教佛禪文化、民俗文化為主題，以古建筑、古廟遺跡、民俗景觀為核心的現(xiàn)代體驗(yàn)式旅游，形成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購(gòu)物為一體的多功能都市旅游商業(yè)文化區(qū)。充分體現(xiàn)老成都人文歷史精髓的都市文化休閑旅游勝地。

改造方案

　　大部分建筑拆除后重新進(jìn)行情景商業(yè)規(guī)劃，形成不同的商業(yè)功能分區(qū)，并通過幾條商業(yè)主街串聯(lián)；寬窄巷子則以三條巷子為軸線，合圍形成三種功能各異的四合院式街區(qū)，步行街寬度4-7米，成為聚集人氣的步行商業(yè)游覽空間。

改造成果

　　改造后的文殊院片區(qū)有自己特有的川西民居文化和佛禪文化根基，建筑在此基礎(chǔ)上再加以復(fù)興就顯得更有生命力。

　　四

　　存量改造的經(jīng)驗(yàn)之談

　　01

　　存量改造的五步驟

是否需要改造？為什么？

　　從社會(huì)價(jià)值而言，一線城市核心區(qū)域的一些存量物業(yè)（包括寫字樓和商場(chǎng)等）雖然占據(jù)重要區(qū)位，但卻因?yàn)闃怯罾吓f，與當(dāng)代的街道風(fēng)貌和功能產(chǎn)生了嚴(yán)重的不匹配；從經(jīng)濟(jì)價(jià)值來說，這些物業(yè)租金常年偏低，估值無法體現(xiàn)，亟需改造提升。

　　在確定改造的必要性之后，先要對(duì)建筑大樓進(jìn)行一個(gè)全面的評(píng)估，就如同做一個(gè)全面的身體檢查。既有的建筑大樓普遍會(huì)存在外立面老舊的情況，商業(yè)界面、功能、綠化與周邊區(qū)域的整體品質(zhì)不匹配，造成整個(gè)大樓運(yùn)轉(zhuǎn)低效。

　　除了外立面的問題，這些大樓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備在使用十幾甚至二十多年之后，都會(huì)出現(xiàn)不同程度的老化。因此，要從外觀、功能、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)方面對(duì)建筑大樓進(jìn)行評(píng)測(cè)，并根據(jù)每棟大樓的情況，對(duì)癥下藥，提出改造方案。

　　02

　　何時(shí)改造？

被動(dòng)改造

　　被動(dòng)改造主要源于大樓本身的狀況需要，比如設(shè)備老舊已無法再用或是安全因素存在隱患。若是樓內(nèi)的大部分設(shè)備已運(yùn)行10年以上，并時(shí)常發(fā)生故障，就必須立即進(jìn)行設(shè)備更新，以保障設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

主動(dòng)改造

　　主動(dòng)改造或是在政府的驅(qū)動(dòng)下，為了適應(yīng)外部社區(qū)的整體風(fēng)格而進(jìn)行的，亦或是出于提升大樓租金和租戶價(jià)值的考慮而進(jìn)行的。

　　比較理想的改造時(shí)機(jī)當(dāng)然是租戶的租賃合同到期，大樓大部分面積處于清空狀態(tài)，能為改造提升提供良好的客觀環(huán)境。或是物業(yè)合同到期之時(shí)，便可以趁此機(jī)會(huì)更新團(tuán)隊(duì)，提升服務(wù)水準(zhǔn)。如果剛好物業(yè)所在區(qū)域正在進(jìn)行市容整治，則可在改造前期與政府積極溝通，以加快改造審批的節(jié)奏。

　　03

　　改造成什么？

　　傳統(tǒng)開發(fā)商都是先造再銷，但因?yàn)椴煌膮^(qū)域由于自身的屬性，會(huì)在很大程度上影響產(chǎn)品在當(dāng)?shù)氐奈褪袌?chǎng)化的程度。若是開發(fā)的產(chǎn)品不符合市場(chǎng)需求，很可能建造完成以后就不得不開始二次改造。

　　所以在改造的邏輯上要以銷定產(chǎn)，調(diào)研在此區(qū)域的市場(chǎng)情況和需求人群，在設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)就充分考慮招商運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的需要，從整個(gè)目標(biāo)客戶的定位出發(fā)，反推出產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)方案。

　　例如如果是做寫字樓改造，首先要對(duì)商圈的辦公租金進(jìn)行調(diào)研，以確定項(xiàng)目租金區(qū)間；然后要對(duì)區(qū)域辦公租金進(jìn)行調(diào)研，以確定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)檔次；接著要對(duì)區(qū)域辦公客戶調(diào)研，以確定項(xiàng)目目標(biāo)客戶行業(yè)類型。在此基礎(chǔ)上，最終確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，包括租金水平、客戶定位以及差異化競(jìng)爭(zhēng)的特色。

　　在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，除了考慮整體產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，還要考慮如何與后期的運(yùn)營(yíng)結(jié)合。例如如果要改造的寫字樓物業(yè)周邊區(qū)域商鋪開門較晚，那在大樓的商鋪設(shè)計(jì)方面，就要考慮到配套商業(yè)能實(shí)現(xiàn)全時(shí)段覆蓋，確保商鋪無間斷地為租戶提供配套服務(wù)，提高大樓的實(shí)用性，拉動(dòng)整體招商。

　　對(duì)于不同市場(chǎng)情況下如何確定改造產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，可借鑒上海城市地產(chǎn)的“全生命周期管理”的理念。

　　一個(gè)典型案例是城市地產(chǎn)2006年收購(gòu)的北京著名的爛尾樓項(xiàng)目“名城國(guó)際大廈”，因?yàn)榕R近奧運(yùn)會(huì)，城市地產(chǎn)先是完成了萬豪酒店的建造，抓住了奧運(yùn)期間酒店需求旺盛的契機(jī)。在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，城市地產(chǎn)再一次看準(zhǔn)了CBD的風(fēng)口，將兩座塔樓從萬豪收回改造成寫字樓，滿租后又將第三棟塔樓改成寫字樓，并引入配套商業(yè)，僅保留一座塔樓用于酒店。通過調(diào)整定價(jià)和豐富業(yè)態(tài)，不僅酒店的利潤(rùn)沒有下滑，寫字樓和商鋪的租金收入也穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　04

　　改造如何實(shí)施？

成本管控

　　在改造的實(shí)施過程中，成本管控是核心，也是一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。從經(jīng)濟(jì)利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影響到后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理的財(cái)務(wù)分配。為了加快整個(gè)改造周期，可將每個(gè)改造的階段和步驟細(xì)分為模塊進(jìn)行精細(xì)化管理。

協(xié)同合作

　　對(duì)于商業(yè)物業(yè)的改造來說，從模塊化管理的角度可分為三塊：設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)。設(shè)計(jì)要有與招商和市場(chǎng)對(duì)接的能力，招商要有設(shè)計(jì)和方案的研判能力，而運(yùn)營(yíng)要根據(jù)實(shí)際情況向設(shè)計(jì)提出要求，因?yàn)榭赡苣硞€(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)更加合理就能在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)節(jié)省很大的人工成本。

　　在整個(gè)實(shí)施過程中，前置審批計(jì)劃及招標(biāo)流程安排和施工排期都應(yīng)該細(xì)致到每天的計(jì)劃，使工程進(jìn)度與審批環(huán)節(jié)無縫對(duì)接。在改造的同時(shí)完成招租與運(yùn)營(yíng)的籌備工作，將資本需求有效對(duì)接，優(yōu)化項(xiàng)目測(cè)算，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

　　05

　　存量改造的四動(dòng)因

　　1/沒有商管實(shí)力的土豪開發(fā)商，有點(diǎn)想法，于是，造出了商場(chǎng)大盒子，蹦的了一陣，認(rèn)栽不會(huì)玩，但又想資產(chǎn)盤活，找人來運(yùn)營(yíng)，或者直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。

　　2/有歷史背景及文化內(nèi)涵，地段有一定商業(yè)價(jià)值的老廠房、老街區(qū)，國(guó)資想要玩花樣，拉隊(duì)伍自己來，或轉(zhuǎn)讓給發(fā)展商，謀求區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)、政績(jī)及特色文化商業(yè)的綜合效應(yīng)。

　　3/商場(chǎng)老化，現(xiàn)有商場(chǎng)商管團(tuán)隊(duì)弱且無動(dòng)力，巴望別人家商場(chǎng)的好品牌及高格調(diào)，看到機(jī)會(huì)，但苦于沒實(shí)力。想轉(zhuǎn)讓，或借團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　4/商場(chǎng)有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但依然很有危機(jī)感，一直想要做進(jìn)一步的調(diào)整及提升，想把別人家的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為自己家的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力，想要以此開啟另一輪的復(fù)制模式并做大生意。

　　06

　　存量改造陷阱四留心

　　1/低價(jià)轉(zhuǎn)讓或求包租，但所在區(qū)域太冷僻，有一定成長(zhǎng)空間，人氣太弱，人氣集聚需要更多時(shí)間，這個(gè)時(shí)候就要斟酌了，最好的做法是耗。

　　2/物業(yè)、工程有重大缺失，這個(gè)時(shí)候可以讓工程及研發(fā)團(tuán)隊(duì)出方案并算賬，太離譜的不要去碰。

　　3/場(chǎng)子的口碑太差，要力挽狂瀾需要付出更多，這個(gè)時(shí)候，就要斟酌了。

　　4/ 產(chǎn)權(quán)有問題，股東有矛盾，這一類的場(chǎng)子即使地段很好，可以嘗試去溝通，但還是要把持住，大宗交易可以談，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)就是陷阱了。

　　07

　　籌備改造六要點(diǎn)

　　1/理清地段及商業(yè)價(jià)值，找到符合團(tuán)隊(duì)及所借團(tuán)隊(duì)的現(xiàn)有操作實(shí)力、博弈的收益最大化的商業(yè)定位及執(zhí)行細(xì)則。

　　2/有了目標(biāo)后，核心的就要找對(duì)人，自家總部派送組建商管團(tuán)隊(duì)，或者借團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行開業(yè)籌備。要找夠經(jīng)驗(yàn)的且有類似成功項(xiàng)目的人來幫忙，更有時(shí)候，人才是決定成敗的關(guān)鍵。

　　3/建筑設(shè)計(jì)及規(guī)劃布局，按照商業(yè)邏輯重構(gòu)出競(jìng)爭(zhēng)力、垂直及水平動(dòng)線按消費(fèi)者邏輯調(diào)整，業(yè)態(tài)、工程、視覺系統(tǒng)、體驗(yàn)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)不落伍，并融入?yún)^(qū)域大環(huán)境借力并銜接商業(yè)氛圍。

　　4/ 招商抓最好品牌講情懷也要算賬，即講人情及商家品牌價(jià)值，但也得有綜合的租金收益，溝通研發(fā)來不斷驗(yàn)證，溝通運(yùn)營(yíng)強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)運(yùn)營(yíng)、店招裝修、運(yùn)營(yíng)細(xì)則及未來運(yùn)營(yíng)價(jià)值點(diǎn)并展示，溝通工程幫商家解決合理的要求。

　　5/工地也能溝通區(qū)域消費(fèi)者，并不斷通過低成本的微信新模式推廣，打造區(qū)域熱點(diǎn)及行業(yè)關(guān)注，提升場(chǎng)子知名度幫到招商，提升區(qū)域消費(fèi)者認(rèn)知幫到將來運(yùn)營(yíng)

　　6/籌備開業(yè)的過程中也得隨機(jī)應(yīng)變，應(yīng)付商家跳單、消防審批、品牌商家越來越過分的補(bǔ)貼及低租訴求

　　在存量房時(shí)代，抓住存量改造市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來一長(zhǎng)段時(shí)間的關(guān)鍵?？v觀以上各種存量地產(chǎn)改造的案例，可以看出，導(dǎo)致存量改造的主要有以下幾種原因：

舊產(chǎn)業(yè)或舊模式的淘汰；

產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代的硬性需求；

打造新的需求模式。

　　認(rèn)清改造原因，提早發(fā)現(xiàn)改造的機(jī)會(huì)，是存量改造市場(chǎng)獲取良好回報(bào)的首要因素。另一方面，縱使存量改造的市場(chǎng)巨大，但無論對(duì)于開發(fā)商還是基金來說，較大的難題無疑是這些物業(yè)的改造方向及后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理，這才是盤活資產(chǎn)的關(guān)鍵。

　　此外，借助地產(chǎn)加基金模式解決資金的同時(shí)，通過資產(chǎn)證券化和REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出是一種可用途徑，也是難點(diǎn)。

　　by：地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)