集體用地合作開發

　　社區集體企業通過引進其他市場主體合作開發或以土地作價入股共同成立公司等方式實施的集體土地開發建設，包括參與城市更新合作。

合作開發的項目招標程序

（一）股份公司前期研究立項。

（二）股份公司資產評估并制定項目方案。

（三）項目公示。

（四）報辦事處集體資產管理部門提出意見。

（五）股東大會決策。

（六）進入新區公共資源交易中心招標交易。

（七）交易結果公示。

（八）報辦事處集體資產管理部門備案。

合作開發的企業談判程序

（一）股份公司前期研究立項。

（二）股份公司資產評估并制定項目方案。

（三）項目公示。

（四）股份公司選定意向單位。

（五）報辦事處集體資產管理部門提出意見。

（六）股東大會決策。

（七）新區公共資源交易平臺發布公告。

（八）競爭性談判小組開展競爭性談判。

（九）公示。

（十）股東大會確認談判結果。

（十一）報辦事處集體資產管理部門備案。

參與合作的開發商需具備條件

（1）經營范圍需含有房地產經營類項目；

（2）凈資產規模在人民幣1億元以上；

（3）資產負債率原則上不得高于深圳市現行行業平均水平；

（4）不得有不良的誠信記錄；

（5）具有良好業績。

　　全文

光明區社區集體企業

集體用地合作開發交易程序

　　為保障新區社區集體資產保值增值，規范集體“三資”交易行為，順利推進集體“三資”交易工作，根據《光明新區社區集體經濟資金資產資源交易管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）有關規定，現明確社區集體企業集體用地合作開發交易程序有關事項如下：

　　一、集體用地包括原農村集體經濟組織繼受單位合法取得土地使用權的非農建設用地、征地返還用地、拆遷安置用地等。

　　二、集體用地合作開發是指社區集體企業通過引進其他市場主體合作開發或以土地作價入股共同成立公司等方式實施的集體土地開發建設（包括參與城市更新合作）。

　　三、集體用地合作開發通過公開招標或通過競爭性談判等方式協商交易。

　　四、集體用地合作開發涉及城市更新的，有關土地合作開發交易程序應在城市更新項目完成計劃審批后啟動。

　　五、集體用地合作開發公開招標交易應遵循如下程序：

　?。ㄒ唬┣捌谘芯苛㈨?。股份合作公司董事會應委托具有相應資質的第三方單位對交易項目進行可行性分析，形成可行性分析報告，經股份合作公司董事會、監事會、集體資產管理委員會（以下簡稱“三會”）表決通過，項目予以立項。

　?。ǘ┻M行資產評估并制定項目方案。項目立項后，股份合作公司董事會應委托具有相應資質的第三方單位對交易項目進行資產評估；并根據可行性分析和資產評估結果，制定項目方案，方案需明確合作方資質要求、交易及分成方式、拆遷協議；資產評估報告、項目方案需報股份合作公司三會表決通過。

　?。ㄈ╉椖抗?。將可行性研究報告、資產評估報告和項目方案在集體資產監管平臺、股份合作公司公示欄等進行公示，公示期不得少于15個工作日，征集社區民意情況。

　?。ㄋ模﹫筠k事處提出意見。股份合作公司應將項目方案、國土部門出具的土地權屬證明、可行性研究報告、資產評估報告等有關材料一并報辦事處，辦事處集體資產管理部門提出意見。

　?。ㄎ澹┕蓶|大會決策。經辦事處同意后，召開股東大會進行表決。決議過程須進行公證，并經辦事處集體資產管理部門現場監督。

　　股東大會決議應包括以下內容：

　　1、 同意資產評估結果；

　　2、 同意項目方案；

　　3、 同意進行公開招標交易，并接受項目公開招標交易結果。

　　研究和表決須符合《深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定》（深府〔2011〕198號）第十條規定。

　?。┤雸龉_招標交易。按照《光明新區社區集體經濟資金資產資源交易管理暫行辦法》、《深圳市土地交易市場管理規定》、《深圳市政府進一步加強土地管理推進節約集約用地的意見》等文件規定，在新區公共資源交易中心交易。

　?。ㄆ撸┕?。公開招標交易結果應在公共資源交易平臺、集體資產監管平臺、股份合作公司公示欄等進行公示，公示期不得少于15個工作日。

　?。ò耍┕煞莺献鞴緫獙㈨椖抗_招標交易結果及相關資料報辦事處集體資產管理部門備案，并由辦事處抄報新區集體資產管理部門。

　　相關資料包括：項目方案、國土部門出具的土地權屬證明、可行性研究報告、資產評估報告、招標文件、股東大會決議、中標通知書以及辦事處集體資產管理部門要求的其他有關資料。

　　六、集體用地合作開發競爭性談判交易應遵循如下程序：

　　（一）前期研究立項。股份合作公司董事會應委托具有相應資質的第三方單位對交易項目進行可行性分析，形成可行性分析報告，經股份合作公司三會表決通過，項目予以立項。（城市更新項目須組織召開股東大會征集股東意愿，并確定申報主體；辦事處需現場監督。）

　?。ǘ┻M行資產評估并制定項目方案。項目立項后，股份合作公司董事會應委托具有相應資質的第三方單位對交易項目進行資產評估；并根據可行性分析和資產評估結果，制定項目方案，方案需明確合作方資質要求、交易及分成方式、拆遷協議；資產評估報告、項目方案需報股份合作公司三會表決通過。

　?。ㄈ╉椖抗?。將可行性研究報告、資產評估報告和項目方案在集體資產監管平臺、股份合作公司公示欄等進行公示，公示期不得少于15個工作日，征集社區民意情況。

　?。ㄋ模┖Y選意向單位。股份合作公司根據項目方案需求選定擬談判對象后報三會審議通過。

　?。ㄎ澹﹫筠k事處提出意見。股份合作公司應將項目方案、國土部門出具的土地權屬證明、可行性研究報告、資產評估報告、擬談判對象名單等有關材料一并報辦事處，辦事處集體資產管理部門提出意見。

　　（六）股東大會決策。經辦事處集體資產管理部門研究同意后，召開股東大會進行表決。決議過程須進行公證，并經辦事處集體資產管理部門現場監督。

　　股東大會決議應包括以下內容：

　　1、同意資產評估結果；

　　2、同意項目方案；

　　3、同意通過競爭性談判方式確定合作方并與其進行項目合作；

　　4、同意選定擬談判對象名單。

　　研究和表決須符合《深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定》（深府〔2011〕198號）第十條規定。

　?。ㄆ撸┌l布公告。股份合作公司通過新區公共資源交易平臺進行公告。

　　（八）競爭性談判。通過新區公共資源交易平臺，競爭性談判小組針對已通過資質研究的談判對象，開展競爭性談判，談判結果產生后報公司三會審議同意。

　　競爭性談判小組按《光明新區社區集體經濟資金資產資源交易管理暫行辦法》有關規定產生。

　?。ň牛┕尽Ｕ勁薪Y果應在公共資源交易平臺、集體資產監管平臺、股份合作公司公示欄等進行公示，公示期不得少于15個工作日。

　?。ㄊ┕蓶|大會確認談判結果。公司組織召開股東大會進行表決。決議過程須進行公證，并經辦事處集體資產管理部門現場監督。

　　研究和表決須符合《深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定》（深府〔2011〕198號）第十條規定。

　?。ㄊ唬┕煞莺献鞴緫獙㈨椖扛偁幮哉勁薪Y果及相關資料報辦事處集體資產管理部門備案，并由辦事處上報新區集體資產管理部門審批。

　　相關資料包括：項目方案、國土部門出具的土地權屬證明、可行性研究報告、資產評估報告、招標文件、股東大會決議、中標通知書以及辦事處集體資產管理部門要求的其他有關資料。

　　七、《暫行辦法》出臺前，股份合作公司非農建設用地和征地返還地等集體用地合作開發或參與城市更新項目, 已通過股東（代表）大會表決同意并已簽訂合作協議（合作協議應包含項目位置、涉及土地面積、合作方式、合作收益及分配、拆遷補償及雙方具體權利義務等內容）的，無需按照《暫行辦法》執行。但其他項目均應嚴格按照《暫行辦法》規定執行。

　　八、根據《暫行辦法》第十四條規定：“…非集體用地為主的城市更新項目（城市更新項目拆除用地范圍內集體用地比例＜50%），經社區集體公司股東大會表決同意后，通過新區交易平臺采用單一來源談判方式選擇開發企業”，單一來源談判方式交易程序參照競爭性談判交易程序執行。

　　九、參與集體用地合作開發的開發商需具備以下條件：

　　（一）在工商注冊登記的經營范圍需含有房地產經營類項目；

　?。ǘ﹥糍Y產規模在人民幣1億元以上，原則上資產負債率不得高于深圳市現行行業平均水平；

　?。ㄈ┎坏糜胁涣嫉恼\信記錄；

　　（四）具有良好業績。

　　十、健全利益回避和風險防控機制。股份合作公司不得將土地開發項目直接發包給董事會、監事會、集體資產管理委員會成員及其直系親屬控股或參與經營的企業。董事會、監事會和集體資產管理委員會成員不得私下透露評標信息給潛在投標人或與其達成某種協議，不得從事與公司利益有沖突的經濟活動。